기회로서 빈 사무실 공간: 부동산 소유자가 생활 공간으로의 전환으로부터 이익을 얻을 수있는 방법

급성 주택 부족과 빈 사무실 부동산의시기에 투자자와 소유자의 초점에서 하나의 주제가 점점 더 중요 해지고 있습니다.: 사무실 공간을 생활 공간으로 전환합니다. 언뜻보기에 사회적, 생태 학적 기여처럼 들리는 것, 면밀한 검사에서, 그것은 실질적인 기업가의 기회로 밝혀졌습니다.. 사용하지 않는 상업 공간의 전환이 올바르게 분석 및 구현 될 수 있기 때문에 매력적인 현금 흐름을 생성합니다., 부동산 가치를 확보하고 동시에 사회적으로 긴급히 필요한 거실 공간을 만듭니다..

주택 시장에 대한 압력: 잠재력에 대한 도전

현재 분석에 따르면, 독일 전역에 라운드가 누락되었습니다. 550.000 아파트, 특히 저렴한 생활 공간 대도시 지역에서. 동시에 많은 장소가 있습니다 수십만 평방 미터의 사무실 공간이 비어 있습니다. - 예를 들어 함부르크에서만 753.000 m². 홈 오피스와 데스크를 통한 노동 시장의 변화는 이러한 추세를 더욱 강화시킵니다..

지방 자치 단체와 주택을 찾는 사람들에게 급성 문제는 무엇입니까?, 부동산 소유자에게 경제적 옵션이 될 수 있습니다: 주거 단위에서 빈 사무실 속성의 전환은 단순한 소셜 부가가치가있는 솔루션이 아닙니다., 더 안정적이고 지속 가능한 임대 소득을위한 방법.

전환이 가치있는 이유 - 경제적이고 생태 학적

1. 인벤토리 사용을 통한 건설 비용 절감

필수 장점은 기존 건물 직물입니다: 실재, 피복, 개발 - 많은 것을 이미 사용할 수 있으므로 재료를 저장합니다.- 건설 비용. 이것은 종종 새로운 건물에 비해 전환을 만듭니다 상당히 저렴합니다 그리고 더 많은 리소스 절약. 대부분의 소위 “회색 에너지” 이미 묶여 ​​있습니다. 그것은 의미합니다: 더 적은 배출, 건축 시간이 짧습니다, 낮은 계획 노력.

2. 지속 가능성 및 ESG 적합성

기존 건물의 사용은 기후 목표를 지원하고 부동산의 ESG 기록을 향상시킵니다.. 시장에서, 지속 가능성은 점점 더 자금 조달과 관련이 있습니다, 이것은 전략적 이점입니다., 은행 및 기관 파트너.

3. 시장을 통한 더 높은 현금 흐름 -친화적 인 주거용 임대

긴장된 아파트 시장에서 훨씬 더 안정적인 임대 소득 고전적인 사무실 공간과 마찬가지로 실현하십시오, 전염병 이후 임대료 개발이 정체되거나 감소한 사람. 더 작은 주거 단위는 특히 좋은 수익 위험 비율을 제공합니다..

아이디어에서 구현하려는 아이디어에서: 구조화 된 전환 과정

성공적인 적색 평가 프로젝트는 상세한 분석으로 시작하여 건설로 끝나지 않습니다., 그러나 안정적인 작동으로. 프로젝트의 일반적인 과정은 5 개의 중앙 단계로 구성됩니다.:

1. 위치부터 시작하십시오- 객체 평가

a로 시작하십시오 귀하의 위치에 대한 객관적인 평가:
생활 공간에 대한 지역 수요는 얼마나 높습니까?? 어떤 대상 그룹 (지. 비. 학생, 가족, 노인) 시장을 지배합니다? 어떤 건축법 제한이 적용되는지? 그리고 매우 중요합니다: 이 숙박 시설은 구조적으로 생활 용도에 적합합니다?

전형적인 기준:

• 건물 깊이 ≤ 14 미터: 자연 노출에 중요합니다

• 유연한 평면도 구조: 지. 비. 하중 베어링 벽 대신 구조를 지원합니다

• 계단 및 엘리베이터의 수와 위치

• 노출 및 환기 가능성

• 화재 보호 및 방음 상태

• 기술 건물 장비 (TGA): 지. 비. 중앙 난방, 통풍, 전기 같은

숙련 된 프로젝트 고문 또는 건축가는 여기에서 첫 번째 검사에서 건전한 평가를 제공 할 수 있습니다. 거친 투자 프레임 워크 그리고 잠재적 인 보고서의 스케치.

2. 현금 흐름 모델링: 현실적으로 수익성을 계산합니다

소유자와 투자자에게 중요한 단계는 경제적 인 전환 평가입니다.. 상세한 도움이됩니다 현금 흐름 모드, 전환 비용, 계획된 임대 소득 및 운영 비용뿐만 아니라 시간적 프로세스.

일반적인 입구 변수:

• 바우- 제곱 미터당 계획 비용

• 적격 주식 및 가능한 보조금

• 자금 조달 구조 (자본/부채)

• 타겟층에 따른 임대료 계획

• 임대기간 및 공실현황

• 감가상각 모델 (AfA, 사회주택 특별 감가상각)

주요 수치, 그것으로부터 파생된 것:

• 순 초기 수율 (순초기수익률)

• NPV (NPV)

• 내부수익률 (IRR)

• 손익분기점

• 동적 상각

이는 특히 기존 부동산에 해당됩니다.: 적당한 것, 그러나 현실적인 임대료는 일반적으로 값비싼 신축 건물보다 더 달성 가능합니다. 이는 가능한 구조적 문제에도 불구하고 종종 수익성을 향상시킵니다..

3. 법적 확실성 확보 – 초기 단계에서 당국과 대화

독일의 기획- 건물 규정에 따라 용도 변경에 대한 요구가 높습니다.. 그렇기 때문에 모든 것이 더욱 중요해집니다, 초기 단계에서 건축 당국과 대화를 시작합니다., 도시 계획자 및 필요한 경우. 기념비 보호 당국에 가기 위해.

Dabei Helfen u. 하녀.:

• §34 baugb (해당 지역에 삽입하십시오)

• §13a baugb (실내에서 가속화 된 방법)

• 전환 표준에 대한 현재 상태 규정 (지. 비. Schleswig-Holstein 또는 Hamburg)

• 주차 공간 증거 또는 창문 등급에서의 면제

목표는 합법적으로 안전한 개조 공사 여야합니다, 건설 단계에서 또는 그 이후에 불쾌한 놀라움을 가져 오지 않습니다..

4. 자금 및 세금 레버를 사용하십시오

주정부는 다양한 전환을 지원합니다 자금 조달 기기, 특히 저렴한 생활 또는 에너지 혁신 분야에서. 자금 지원 기회는 여러 수준으로 존재합니다:

• 연방 수준: 지. 비. KFW 자금 지원 대출, BEG PROGRAMME

• 주 프로그램: 전환을위한 보조금, 라벨 자금

• 지역 수준: 법률 또는 개발 보조제를 자제합니다

• 세: 사회 주택을위한 특별 감가 상각 (§7b Estg), 기념물, 투자 공제 금액

중요합니다: 자금은입니다 일찍 특정 표준 또는 임대 경계를 신청하고 일반적으로 구속. 따라서 처음에는 아니 었습니다., 건설 비용이 이미 고정 된 경우.

5. 마케팅 또는 운영: 안정적인 수율을위한 지속 가능한 사용

거실 공간에서 사무실 재산을 성공적으로 리노베이션 한 후에는 결정이 기한이됩니다.: 주식을 유지하거나 판매하십시오? 두 경로 모두 다른 기회를 제공합니다. 중요합니다, 부동산과 함께 추구하는 목표: 단기 유동성, 장기 현금 흐름 또는 포트폴리오 최적화.

옵션 a: 기존 개발 및 임대

재산을 재고에 보관하는 경우, 정기적으로 혜택을받습니다, 계산 가능한 임대 소득. 특히 긴장된 아파트 시장에서, 거실 공간은 잘 연결된 위치에서 찾을 수 있습니다. 지속 가능하고 빠르게 임대하십시오 - 종종 새 아파트보다 마케팅 비용이 낮아.

특히 흥미 롭습니다:

• 마이크로 카드 또는 WG 가능 아파트 학생 또는 젊은 전문가를 위해

• 장벽 단위 선배 또는 지원이 필요한 사람들에게

• 사회적으로 자금을 지원하는 아파트, 종종 공급자 또는 도시와 협력합니다 (지. 비. 세련되거나 보장 된 임대)

장기 임대는 특히 권장됩니다:

• 긍정적 인 현금 흐름 1

• 임대료 역학이있는 매력적인 위치

• 다각화 된 세입자 구조에 의한 시장주기에 대한 보호

옵션 b: 개조 된 주 판매

환원은 또한 타겟팅 된 것일 수 있습니다 가치 증가 전략 제공하다: 리노베이션을 통해 유용성이 높아집니다, 공석을 줄이고 거실 공간을 만들기 - 탐욕스러운 상품, 특히 기관 구매자 또는 주택 협회의 경우.

판매 이점:

• 업그레이드를 통한 사일런트 매장량 실현

• 비어있는 사무실 공간보다 임대 생활 공간에 대한 구매 가격 계수가 높아짐

• 프로젝트 번들링 가능성 (지. 비. 여러 변환 된 객체의 패키지 판매)

초기 단계 에서이 전략을 위해 마케팅 개념을 개발해야합니다. 예를 들어 목표 그룹 분석과 같은 마케팅 개념, 사용 개념, 시각화 및 종료 시나리오.

옵션 c: 사회 제공자 또는 주거 프로젝트와의 협력

특히 도시 지역과 더 작은 단위에서는 의미가 있습니다., 장기 파트너십 사회 제공자와 함께, 살아있는 이니셔티브 또는 지방 자치 단체에 들어가기 위해. 이들은 종종 임대료를 인수 할뿐만 아니라 (지. 비. KDU 서비스에 대해), 또한 행정부의 일부.

이 옵션은 제공합니다:

• 공석의 최소 위험이있는 안정적인 임대 소득

• 홍보 효과 (ESG/지속 가능성)

• 혹시. 추가 자금 또는 세금 할인에 대한 액세스

장애물과 극복하는 방법

물론, 전환은 확실한 성공이 아닙니다. 무엇보다도 도전이 있습니다:

• 법률 제한 구축 (사용 변화, 화재 보호, 주차 공간 주차),

• 건전한 단열 및 에너지 효율에 대한 높은 요구,

• 주거 단위에 대한 기능적 평면도의 필요성.

그러나 이것은 정확히 전략 계획과 전문 조언이 시작되는 곳입니다.. 학제 간 건축가 팀과 함께, 프로젝트 개발자, 금융- 세금 전문가는 복잡한 프로젝트를 성공적으로 구현할 수 있습니다.. 숙련 된 파트너도 도울 수 있습니다, 현실적인 자금 지원 배경을 식별하고 승인 프로세스를 가속화합니다.

관점: 개별 소유자에서 기관 투자자까지

소유자의 구조에 따라 Redue에 대한 다양한 전략과 목표가 있습니다.:

• 빈 사무실이있는 개인 투자자: 전환을 통해 새로운 임대 소득을 창출 할 수 있습니다, 감가 상각을 사용하고 자산 물질을 확보하십시오.

• 가족 사무실 및 기존 소지자: 새로운 건축 잠재력이 제한된 지역에서 ESG 효과 및 포트폴리오 다각화의 혜택.

• 주택 협회 및 협동 조합: 빈 구역을 활성화 할 수 있습니다, 사회적으로 구속 된 주거 제안을 만들기 위해 - 종종 장려하고 장기적으로 계획 할 수있는 현금 흐름으로.

• 기관 투자자: 종종 전체 분기를 개발합니다 - 예 : 비. 혼합 용도와 함께, 이동성 개념 및 새로운 인프라.

결론: 지속 가능한 투자의 기회로 변경

사무실 공간을 생활 공간으로 전환하는 것은 단기적인 추세 이상입니다. 몇 가지 긴급한 질문에 대한 전략적 답변 동시에: 저렴한 생활 공간, 기후 보호, 지속 가능한 도시 개발과 경제적으로 합리적인 재사용.

소유자와 투자자를 위해, 부동산 포트폴리오 복원원을 설정하고 싶은 사람, 빈 상업 공간을 놀라운 잠재력을 제공합니다. 제공, 당신은 그것을 인식하고 구체적으로 그것을 구현합니다.

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