독일 도심은 격변 상태에 있습니다. 점점 더 많은 빈 상점 창문에서 볼 수 있습니다., 전통 술집 폐쇄 및 기존 소매업체 철수. 오랫동안 많은 투자자들에게 영향을 미치지 않았습니다., 이제 점점 경제적 위험이 되고 있습니다.: 고정 소매점의 구조적 변화는 소매점의 가치와 임대 가능성에 직접적인 영향을 미칩니다..
자주 방문하는 대도시 위치는 특히 영향을 받습니다. 즉, 정확히 해당 위치입니다., 전통적으로 특히 가치 있다고 여겨졌던 것. 하지만 뮌헨 시내에서도, 독일어권 국가에서 가장 높은 상업용 임대료는 최대 340EUR/m²입니다., 상점은 비어있다. 프랑크푸르트에서는 주요 위치의 소유자가 최대 270EUR/m²를 요구합니다., 뒤셀도르프의 임대료 수준은 비슷한 수준입니다.. 베를린에서는 인기 지역의 상업용 임대료가 10년 내에 두 배로 올랐습니다.. 그러나 이러한 발전은 더 이상 안정적인 수익을 동반하지 않습니다..
고주파수는 더 이상 안정성을 보장하지 않습니다.
뮌헨의 Kaufingerstrasse는 DACH 지역 전체에서 가장 많이 방문한 쇼핑 거리로 간주됩니다.. 2월 2025 통행인원은 180만명으로 집계됐다.. 그럼에도 불구하고 여기에서도 소매업체는 문을 닫아야 합니다. 많은 경우 판매 대 임대 비율이 더 이상 정확하지 않습니다.. 프랑크푸르트의 Nordend와 유사함: 다스 카페 리도, ~ 위에 23 수년간 설립됨, 포기하다, 임대료 70% 인상 발표 후. 베를린-프렌츠라우어베르크에 위치, 오랫동안 번영하는 요리법의 대명사, 몇몇 전통 레스토랑은 현재 문을 닫고 있습니다., 컬트 오브제 'WATT'를 비롯한. 이유: 만료되거나 연장되지 않은 임대 계약 - 더 이상 경제적으로 실행 가능하지 않음.
이러한 사례는 고립된 사례가 아닙니다., 그러나 독일 전역의 개발의 일부. 독일 무역 협회에 따르면 (HDE) 팬데믹이 시작된 이래로 이미 존재해 왔습니다. 40.000 유통업체가 시장에서 사라졌다. 예측에서는 다음을 가정합니다., 앞으로 4년 동안은 더 많이 46.000 기업들은 따를 것이다. 그 이유는 무엇보다도 임대료 상승 때문입니다., 변화된 소비자 행동과 인플레이션 관련 지수 임대 계약의 높은 부담 - 모델, 이는 상업 부문에서 일반적인 관행입니다..
지수임대료와 인플레이션: 위험한 조합
주거용 임대와 달리 상업용 임대에는 색인 조항이 포함되는 경우가 많습니다., 연간 여러 조정이 가능함. 특히 인플레이션이 심한 해에는 2022 그리고 2023 소매업체의 50% 이상이 더 높은 임대료를 지불해야 했습니다.. 동시에 도시의 여러 지역에서 고객 빈도가 감소했습니다., 많은 기업은 가격 인상이나 매출 증가를 통해서도 더 이상 이러한 추가 부담을 보상할 수 없었습니다.. 이는 소유자가 관리하는 비즈니스에 특히 큰 타격을 줍니다..
IHK Baden의 분석에 따르면, 전체 도심 상업시설의 약 30%가 (소매, 서비스, 요리법) 오늘 위치가 너무 안 좋아서, 향후 10 년 안에 코스 수정없이 더 이상 존재하지 않을 것입니다.. 특히 문제가 있습니다: 더 큰 체인도 영향을받으며 퇴각은 주변 인프라에 불균형 적으로 영향을 미칩니다..
전체 지구에 대한 거시적 영향 - 투자자와 관련이 있습니다.
경제적 결과는 개별 임대 관계를 넘어서고 있습니다. 큰 상점이나 백화점을 닫습니다, 종종 전체 환경 중단 - 소규모 비즈니스는 고객의 산책을 잃습니다., 이벤트를 방문하면 돌아갑니다, 모든 거리는 황량합니다. 공석에서 나선형, 떨어지는 통행인 -빈도와 매력 상실, 또한 중기에 객체의 트래픽 값도.
뮌헨의 Maxvorstadt나 Berlin-Prenzlauer Berg와 같은 고급 지역도 면역되지 않습니다.. 두 지역 모두 금리 하락에도 불구하고 부동산 가격이 거의 3년 동안 정체되어 있었습니다. 이는 투자자들에게 분명한 경고 신호입니다., 순수한 위치 품질만으로는 더 이상 충분하지 않습니다..
솔루션: 임대 파트너십 및 새로운 사용 개념
HDE 및 수많은 IHK는 이제 판매 기반 렌탈 모델을 권장합니다.. 이는 유연성을 허용합니다.: 사업은 잘 되고 있나요?, 집주인이 직접 혜택을 받음. 약한 단계에서는 임차인의 경제적 부담이 감소하여 채무 불이행 위험이 감소하고 현금 흐름이 안정화됩니다.. 최소 임대료와 판매 구성 요소의 조합도 더욱 중요해지고 있습니다.. 규제 제한으로 인해 “적극적인 기업가 관리” 이것은 특히 규제 된 부동산 자산을위한 것입니다, 제한된 범위에서만 가능합니다.
또한 집주인은 투자자 관점에서 전략적 질문을 다시 생각해야합니다.. 변화된 시장 논리에는 기존 부동산에 대한 새로운 접근 방식이 필요합니다.. 오늘날 내부 거래 사이트에 투자하거나 보유하는 사람은 누구나, 다음 중심 질문을 처리해야합니다:
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미래에 어떤 유형의 사용이 지속될 것인지?
클래식 소매는 많은 지역에서 경제 물질을 잃습니다. 대신, 다른 개념은 관련성을 얻습니다: 온라인 연결이있는 쇼룸, 의료 서비스, 지역 공급 또는 전문 제조 형식은 안정성을 제공합니다, 그들은 고객에게 덜 의존하기 때문입니다. 하이브리드 사용 (판매 + 조언 + 선적) 점점 더 관련성이 높아집니다. -
예를 들어 무역에서 나온 혼합 형태, 요리법, 문화, 서비스 또는 임시 사용 - 실현 될 수 있습니다?
혼합 개념은 빈도를 제공합니다, 시너지 효과를 만들고 체류 품질을 높이십시오. 공동 작업 요소와의 하루를 취급하는 조합, 마이크로 문화 제안 또는 팝업 지역은 특히 높은 변동과 젊은 목표 그룹으로 새로운 충동을 설정할 수 있습니다.. -
새로운 프레임 워크 조건에서 이전 사용 개념은 얼마나 지속 가능한가?
잘 알려진 사용 분석은 약점을 조기에 보여줍니다: 테넌트 프로파일은 여전히 마이크로 지대에 적합합니다? 객체 장벽이 없습니다, 에너지 효율, ESG 호환? 영역은 다른 형식으로 유연하게 적응할 수 있습니다? -
재투자 잠재력이 얼마나 높습니까?. 전환 또는 재배치를위한 자본 요건?
모든 전환이 지불되는 것은 아니지만 물질에 대한 투자를 목표로합니다., 면적 효율성 및 세 번째 -임대 가능성을 향상시키고 장기적인 가치를 보장하는 능력. 위치- 임대료 예측은 여기에서 필수입니다. -
구조 공석의 위험이 어떻게 줄어들 수 있습니까??
유연한 Mietmodelle (지. 비. 판매 -의존적 임대료, 릴레이 모델, 임시 사용) 종료 위험을 줄이고 시장 변동에 적응할 수 있도록 - 휘발성 단계에서 결정적인 이점. -
ESG 전략은 상업적 특성에 어떤 역할을합니까??
에너지 효율, 사회적 사용 개념 (지. 비. 쿼티어 인화) 그리고 거버넌스 문제는 상업적 부동산에서도 기관 투자자의 초점이되고 있습니다.. ESG 요소를 무시하는 사람, 미래 가치 평가 할인 위험 및 자금조달 제한. -
주파수 앵커의 감소로 인해 위치 품질이 어떻게 변합니까? (지. 비. 백화점)?
대형 소매 체인의 철수는 부정적인 파급 효과를 유발할 수 있습니다. 매크로 재평가- 접근성을 포함한 미시적 위치, 유동성, 사회적 환경 – 필수적입니다, 위치 기회를 현실적으로 평가하기 위해.
구조적 변화의 시대에는 가치 보존과 임대 안정성이 더 이상 확실한 성공이 아닙니다.. 그들은 적극적 관리를 사용합니다, 창의적인 활용 개념과 도시 개발에 대한 확실한 이해. 특히 B지역이나 동네가 바뀌는 경우 어제의 집세는 결정적인 요소가 아닙니다., 그러나 투자의 성공에 대한 내일의 사용 가능성.
가치 보호 기기로서의 조언
특히 시장 환경에서, 그것은 동적으로 변화합니다, 중요합니다. 소유자는 임대료 구조에 중점을 둔 현재 성능과 객체의 잠재력을 전문적으로 분석해야합니다., 사용 개념, ESG 적합성 및 시장성. 그러한 조치가 없으면 임대 문제가 위협됩니다, 전략없이 가치 손실 및 고가의 전환 조치.
변화와 동행하여 사전에 - 기회를 인식하십시오
시간, 성공에 의해서만 결정되었습니다, 끝났어. 오늘날 그것은 지능적인 사용 개념에 관한 것입니다, 공정한 임대 구조와 능력, 구조 시장 변화에 유연하게 반응합니다. 소유자와 투자자에게는이 변화가 위험을 제공 할뿐만 아니라, 그러나 기회 - 그가 적극적으로 동행한다면.
