Im Kontext von Immobilienfonds beziehen sich „discretionary“ und „non-discretionary“ auf den Grad der Entscheidungsbefugnis, den der Fondsmanager bei der Auswahl und Verwaltung der Immobilien hat. Diese Unterscheidung spielt eine wichtige Rolle, da sie bestimmt, wie aktiv oder passiv ein Fondsmanager die Investitionen steuert und in welchem Maße die Investoren Einfluss auf die Entscheidungen haben.
1. Discretionary Immobilienfonds (diskretionäre Immobilienfonds)
Bei einem discretionären Immobilienfonds hat der Fondsmanager weitgehende Entscheidungsfreiheit, wie er das Kapital der Investoren anlegt. Der Fondsmanager trifft Entscheidungen über die Art und Weise, wie das Kapital investiert wird, und bestimmt eigenständig, welche Immobilien gekauft, verkauft oder renoviert werden.
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Strategie und Entscheidungsmacht: Der Fondsmanager legt die Anlagestrategie fest und kann diese je nach Marktentwicklungen anpassen. Dabei folgt er in der Regel einem bestimmten Ziel, z. B. dem Erwerb von Immobilien in bestimmten geografischen Regionen oder einer bestimmten Marktsegmentierung (z. B. Gewerbeimmobilien, Wohnimmobilien, Logistikimmobilien). Diese Entscheidungen werden auf Basis von Marktanalysen, Trends und der Einschätzung des Managers getroffen.
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Flexibilität: Ein diskretionärer Immobilienfonds kann auch schneller auf Marktveränderungen reagieren, da der Fondsmanager nicht auf Zustimmung von Investoren warten muss, um Investitionen zu tätigen. Dies ist besonders vorteilhaft, wenn sich Chancen auf dem Markt ergeben, die schnell genutzt werden müssen.
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Beispiel: Ein Immobilienfonds, der in Bürogebäude in europäischen Großstädten investiert, könnte entscheiden, kurzfristig in aufstrebende Märkte wie das Baltikum zu investieren, wenn er dort attraktive Renditen erwartet.
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Risiko und Belohnung: Der Fondsmanager trägt das Risiko für die Entscheidungen. Wenn die Strategie gut umgesetzt wird, können höhere Renditen erzielt werden, da der Manager seine Expertise einsetzen kann. Andererseits könnten schlechte Entscheidungen zu Verlusten führen.
2. Non-Discretionary Immobilienfonds (nicht-diskretionäre Immobilienfonds)
Bei einem nicht-diskretionären Immobilienfonds ist die Entscheidungsfreiheit des Fondsmanagers stark eingeschränkt. Die Investoren behalten weitgehend die Kontrolle über die getroffenen Entscheidungen. Der Fondsmanager agiert meist nur als Verwalter, der Investitionen basierend auf den Anweisungen oder Genehmigungen der Investoren tätigt.
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Strategie und Entscheidungsmacht: In einem non-diskretionären Fonds geben die Investoren oder ein Investment Committee dem Fondsmanager klare Anweisungen, wie das Kapital angelegt werden soll. Die Investoren können zum Beispiel genau festlegen, in welche Art von Immobilien investiert werden soll, oder sogar, in welchen geografischen Regionen der Fonds tätig sein soll.
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Rolle des Fondsmanagers: Der Fondsmanager hat die Aufgabe, die Anweisungen der Investoren umzusetzen, ohne dabei eigenständig Entscheidungen zu treffen. Das bedeutet, dass der Fondsmanager keine Flexibilität hat, um schnell auf Marktchancen oder -risiken zu reagieren. Jede Investition oder Transaktion muss von den Investoren genehmigt werden.
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Beispiel: Ein Immobilienfonds, bei dem Investoren festlegen, dass nur in Neubauten von Wohnimmobilien in Deutschland investiert werden darf, und der Fondsmanager muss diese Vorgaben genau einhalten. Der Fondsmanager könnte auch nur bei konkreten Anfragen oder zur Genehmigung von Immobilienkäufen und -verkäufen tätig werden.
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Risiko und Belohnung: In einem non-diskretionären Fonds haben die Investoren mehr Kontrolle, aber auch mehr Verantwortung, da sie die Strategien und Entscheidungen direkt beeinflussen. Das Risiko liegt stärker bei den Investoren, da sie die Verantwortung für die strategischen Entscheidungen tragen.
Zusammenfassung der Unterschiede
| Merkmal | Discretionary Immobilienfonds | Non-Discretionary Immobilienfonds |
|---|---|---|
| Entscheidungsfreiheit des Managers | Hohe Entscheidungsfreiheit für den Fondsmanager | Geringe Entscheidungsfreiheit für den Fondsmanager |
| Strategie | Wird vom Fondsmanager festgelegt und angepasst | Wird von den Investoren festgelegt und kontrolliert |
| Flexibilität | Hohe Flexibilität, um auf Marktveränderungen zu reagieren | Geringe Flexibilität, Investitionen müssen genehmigt werden |
| Risikoverteilung | Das Risiko liegt stärker beim Fondsmanager | Das Risiko liegt stärker bei den Investoren |
| Beispiel | Der Fondsmanager entscheidet, in welche Immobilien investiert wird und wann sie gekauft oder verkauft werden. | Die Investoren bestimmen, welche Immobilien gekauft oder verkauft werden, und der Fondsmanager setzt dies um. |
Fazit
Die Wahl zwischen einem discretionären und einem non-discretionären Immobilienfonds hängt von den Präferenzen und Zielen des Anlegers ab. Ein discretionärer Fonds bietet mehr Potenzial für eine aktive Verwaltung und eine flexible Reaktion auf Chancen und Risiken, während ein non-discretionärer Fonds den Investoren mehr Kontrolle über die Anlageentscheidungen gibt, aber auch eine größere Verantwortung und möglicherweise weniger Flexibilität bedeutet.
