Trotz einer leichten Erholung der Immobilienpreise in Deutschland bleibt die Lage für Immobilienfonds angespannt. Besonders offene Immobilienfonds für Privatanleger verzeichnen dramatische Kapitalabflüsse. Diese Entwicklung führt zu Fondsauflösungen, sinkenden Renditen und strukturellen Marktveränderungen. Die Ursachen liegen in gestiegenen Zinsen, verändertem Nutzerverhalten bei Gewerbeimmobilien, regulatorischen Unsicherheiten und einer zunehmenden Konkurrenz durch andere Anlageklassen.
Privatanleger entziehen Immobilienfonds massiv Kapital
Im Zeitraum bis März 2025 haben Privatanleger rund 11,44 Milliarden Euro aus europäischen offenen Immobilienfonds abgezogen – ein Anstieg von 20 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Allein in Deutschland wurden 2024 mehr als fünf Milliarden Euro aus entsprechenden Produkten abgezogen. Im Januar 2025 erreichte das Volumen der Rückgaben ein historisches Hoch. Die monatlichen Zuflüsse sind seit über einem Jahr durchgängig negativ.
Fondsauflösungen und Liquiditätsengpässe
Aufgrund der anhaltenden Rückgaben schließen mehrere Anbieter ihre Fonds. Ein britischer Vermögensverwalter hat beispielsweise seine drei Immobilienfonds für Privatanleger mit einem Volumen von 1,8 Milliarden Pfund aufgelöst. Auch andere Fondsgesellschaften, darunter internationale Anbieter, geben Produkte auf, da diese nicht die erforderliche Größe oder Rentabilität erreicht haben. In vielen Fällen sind es genau die Privatanleger, die über Rückgabewünsche den Liquiditätsdruck erhöhen und damit eine Schließung erzwingen.
Renditen sinken, Bewertungsprobleme belasten das Vertrauen
Die Renditen offener Immobilienfonds sind stark rückläufig. Einzelne Produkte erzielten zuletzt kaum noch Erträge, bei einigen kam es zu signifikanten Abschreibungen auf Immobilienwerte. Die regelmäßige, aber nicht tagesaktuelle Bewertung von Immobilien führt dazu, dass Anleger oft vorsorglich Kapital abziehen, bevor mögliche Wertkorrekturen stattfinden. Diese Verzögerung in der Preisbildung mindert das Vertrauen der Anleger zusätzlich.
Herausforderungen bei Büroimmobilien und Umweltauflagen
Viele dieser Fonds für Privatanleger investieren in Büro- und Einzelhandelsimmobilien, die durch Homeoffice-Trends und sich änderndes Konsumverhalten strukturell unter Druck geraten sind. Hinzu kommen strengere Energieeffizienz- und Umweltvorgaben, die Investitionen in den Gebäudebestand erforderlich machen – was sich negativ auf die Rentabilität auswirkt.
Ausblick: Das Modell des offenen Immobilienfonds für Privatanleger steht auf dem Prüfstand
Die anhaltenden Kapitalabflüsse deuten auf einen tiefgreifenden Strukturwandel hin. Klassische offene Immobilienfonds mit täglicher Rückgabemöglichkeit geraten zunehmend unter Druck. Anleger bevorzugen zunehmend liquide, transparente und diversifizierte Anlageformen. In Zukunft könnten spezialisierte Fonds mit klarer Fokussierung auf nachhaltige oder infrastrukturnahe Immobilien, kombiniert mit innovativen Rückgaberegeln, attraktiver sein. Voraussetzung ist jedoch ein stabilerer Markt und neues Vertrauen auf Anlegerseite.
