הודעה: טקסט זה אינו מייצג ייעוץ משפטי או יכול להחליף אותו.
אם נמכר נכס ונפתח הליכי חדלות פירעון נגד המוכר, זה יכול להוביל לשאלות משפטיות מורכבות. השאלה המרכזית היא: אם המוכר רשאי לפתוח תביעות ממכירת נדל"ן, ואם כן, כיצד מטפלים בהליכי פשיטת הרגל? מאמר זה מאיר את היסודות החוקיים הרלוונטיים ואת התרחישים האפשריים.
1. בסיס משפטי
הטיפול בתביעות בקשר למכירת נדל"ן תלוי בהוראות קוד פשיטת הרגל (Inso). מעל הכל, מכריעים הם:
- § 38 Inso (טענות חדלות פירעון): כל טענה היא טענת חדלות פירעון, שנוצר לפני פתיחת הליכי חדלות הפירעון. יש לרשום תביעות כאלה לטבלת חדלות פירעון.
- 47 Inso (הגשת זכויות): נכסים, שאינם שייכים לאחוזת פשיטת הרגל, ניתן להפריד מהנושה.
- §§ 129 ff. Inso (תחרות): מנהל חדלות פירעון יכול להתמודד עם עסקאות משפטיות, שהתרחש לפני פתיחת פשיטת הרגל והחסרון הנושים.
מהלך הזמני של עסקאות והליכי חדלות פירעון הוא קריטי לסיווג המשפטי.
2. זמן המכירות והתביעה
הטיפול המשפטי תלוי בזה באופן משמעותי, כאשר מכירת הנדל"ן התקיימה והאם התביעה ממכירה זו (z. ב. תשלום מחיר הרכישה) נוצר לפני או אחרי פתיחת פשיטת הרגל. תוצאת התרחישים הבאים:
א) מכירות ותשלום מחיר רכישה מלא לפני פתיחת פשיטת הרגל
המוכר כבר קיבל את מחיר הרכישה לחלוטין, לפני פתיחת פשיטת הרגל נגדו, ככלל, אין עוד טענה. הרכישה הושלמה, והתשלומים שהתקבלו הם חלק מנכסי המוכר. עם זאת, מנהל חסר פירעון יכול לבדוק, האם התשלום ניתן לתחרות, במיוחד אם:
- התשלום בוצע בשלושת החודשים האחרונים לפני פתיחת פשיטת הרגל (§ 130 Inso, תחרות על חסרון הנושים).
- מחיר הרכישה לא היה הולם (§ 134 Inso, תחרות על ביצועים בחינם).
ב) מכירה לפני פתיחת פשיטת הרגל, מחיר רכישה חלקית או לא משולם בכלל
במקרה זה, למוכר יש תביעה פתוחה נגד הקונה. דרישה זו היא טענת חדלות פירעון על פי § 38 Inso, מכיוון שהוא עלה לפני פתיחת הליכי פשיטת הרגל. המוכר חייב:
- לרשום את התביעה לטבלת פשיטת הרגל.
- אז חישוב, כי התביעה היא פרופורציונלית בלבד (על פי שיעור פשיטת הרגל) מרוצה.
ג) מכירה לאחר פתיחת פשיטת הרגל
אם המכירה מתרחשת לאחר פתיחת הליכי חדלות הפירעון, העסקה מטופלת תחת פיקוחו של מנהל חסר פירעון. במקרה זה, מחיר הרכישה הוא חלק מעיזבון פשיטת הרגל ואינו זמין ישירות למוכר.
3. רישום מקרקעין וזכויות ביטחון
גורם מפתח הוא מצב רישום המקרקעין. המוכר הסכים זכויות אבטחה, זה יכול לחזק את מעמדה בהליכי פשיטת הרגל:
- בְּעָיָה: אם נכנסה החלטה, אם הנכס נשאר מאובטח כחוק עד תשלום מחיר הרכישה. המוכר יכול לסרב להעביר את הנכס, עד ששולם מחיר הרכישה.
- הַזמָנָה: חוזי רכישה מסוימים מכילים סעיפים, המעניקים למוכר זכות נסיגה, אם הקונה לא משלם את מחיר הרכישה. עם זאת, ניתן להגביל את הזכות הזו בהליכי פשיטת רגל.
ללא זכויות אבטחה כאלה, התביעה למחיר הרכישה מטופלת כאל תביעת פשיטת רגל פשוטה.
4. תקנות מיוחדות: תמיכה והפרשה
א) הַפרָדָה (§ 47 Inso)
המוכר הפקיד את מחיר הרכישה בחשבון נאמנות או ביצע הסכם אבטחה נוסף, האם ניתן להפריד כספים אלה ממסת פשיטת הרגל. במקרה זה, למוכר יש גישה ישירה לכסף.
ב) הַפרָשָׁה (§ 51 Inso)
אם המוכר הוא שיעבוד בסיסי (z. ב. מטען אדמה) העניק את הנכס, ניתן לשמור עליו כהפרשה של הפרשה. עם זאת, הדבר חל רק על החלק המאובטח של התביעה.
5. תחרות על פי תקנות פשיטת הרגל
למנהל חדלות פירעון יש את הזכות, להתמודד עם עסקאות מסוימות, כדי להגדיל את אחוזת פשיטת הרגל. התחרות הבאה של התחרות רלוונטית בקשר למכירות נדל"ן:
- דקונג חופב (§ 130 Inso): תשלומים, שנעשו בשלושת החודשים האחרונים לפני פתיחת פשיטת הרגל, ניתן לאתגר, אם אתה חסרון נושים.
- שירותים בחינם (§ 134 Inso): הנכס נמכר בשווי השוק, ניתן לערער על זה.
- חסרון מכוון (§ 133 Inso): אם המכירה התרחשה עם היעד, לנושה חסרון, ניתן לערער על העסקה כולה.
6. המלצות למוכרים
על מנת להבטיח תביעות ממכירת נדל"ן במקרה של פשיטת רגל, האם המוכרים נוקטים כמה אמצעי זהירות:
- נתיכים חוזיים: זכויות אבטחה כמו הודעת שחרור או הזמנות בחוזה הרכישה יכולות להגן מפני ברירת מחדל.
- חשבונות אמון: תשלום מחיר הרכישה באמצעות חשבון נאמנות יכול לעזור, להבטיח את הכסף מעיזבון פשיטת הרגל.
- בחינת הקונה: יש לבדוק את אמינות האשראי של הקונה לפני סיום המכירה, כדי למזער את הסיכון לאובדן תביעות.
- רישום בזמן: יש לרשום תביעות פתוחות בזמן לטבלת פשיטת הרגל.
7. מַסְקָנָה
פשיטת הרגל של המוכר לאחר מכירת נדל"ן היא אתגר משפטי. זכויות המוכר תלויות רבות בזמן המכירה, סוג התביעה וזכויות האבטחה המוסכמות. ייעוץ משפטי מעורך דין מומחה לחוק חדלות פירעון יכול לעזור, לקבוע תביעות ולהבטיח את המשרה הטובה ביותר בהליכי פשיטת הרגל.
