إشعار: هذا النص لا يمثل المشورة القانونية أو يمكن استبداله.
إذا تم بيع عقار وتم فتح إجراءات الإعسار ضد البائع, هذا يمكن أن يؤدي إلى أسئلة قانونية معقدة. السؤال المركزي هو: إذا كان يحق للبائع فتح مطالبات من مبيعات العقارات, وإذا كان الأمر كذلك, كيف يتم معالجتها في إجراءات الإفلاس? تضيء هذه المقالة الأسس القانونية ذات الصلة والسيناريوهات المحتملة.
1. أساس قانوني
يعتمد معالجة المطالبات المتعلقة بمبيعات العقارات على أحكام قانون الإفلاس (inso). قبل كل شيء ، حاسم:
- § 38 inso (ادعاءات الإعسار): أي مطالبة هي مطالبة بالإعسار, الذي تم إنشاؤه قبل افتتاح إجراءات الإعسار. يجب تسجيل هذه المطالبات لجدول الإعسار.
- 47 inso (تقديم الحقوق): أصول, التي لا تنتمي إلى عقار الإفلاس, يمكن فصلها عن الدائن.
- §§ 129 وما يليها. inso (المسابقة): يمكن لمسؤول الإعسار التنافس على المعاملات القانونية, الذي وقع قبل افتتاح الإفلاس وعيوب الدائنين.
يعد المسار الزمني للمعاملات وإجراءات الإعسار أمرًا بالغ الأهمية للتصنيف القانوني.
2. وقت المبيعات والمطالبة
يعتمد المعاملة القانونية بشكل كبير على ذلك, عندما تم بيع العقارات وما إذا كانت المطالبة من هذا البيع (ض. ب. دفع سعر الشراء) تم إنشاؤه قبل أو بعد افتتاح الإفلاس. نتيجة السيناريوهات التالية:
أ) المبيعات ودفع سعر الشراء الكامل قبل افتتاح الإفلاس
تلقى البائع بالفعل سعر الشراء بالكامل, قبل فتح إجراءات الإفلاس ضده, كقاعدة عامة ، لم يعد هناك أي مطالبة. عملية الشراء كاملة, والمدفوعات المستلمة هي جزء من أصول البائع. ومع ذلك ، يمكن لمسؤول الإعسار التحقق, ما إذا كان الدفع قابلاً للتنافس, خاصة إذا:
- تم الدفع في الأشهر الثلاثة الماضية قبل فتح الإفلاس (§ 130 inso, مسابقة لصراحة الدائن).
- كان سعر الشراء غير مناسب (§ 134 inso, مسابقة للأداء المجاني).
ب) البيع قبل افتتاح الإفلاس, سعر الشراء جزئيًا أو لا يتم دفعه على الإطلاق
في هذه الحالة ، لدى البائع مطالبة مفتوحة ضد المشتري. هذا المطلب هو مطالبة الإعسار وفقا للفقرة 38 inso, منذ ظهوره قبل افتتاح إجراءات الإفلاس. يجب على البائع:
- سجل المطالبة بجدول الإفلاس.
- لذلك حساب, أن المطالبة متناسبة فقط (وفقا لمعدل الإفلاس) راضٍ.
ج) البيع بعد افتتاح الإفلاس
إذا تم البيع بعد افتتاح إجراءات الإعسار, تتم معالجة الصفقة تحت إشراف مسؤول الإعسار. في هذه الحالة ، يكون سعر الشراء جزءًا من عقار الإفلاس وليس متاحًا مباشرة للبائع.
3. سجل الأراضي وحقوق الأمن
العامل الرئيسي هو وضع السجل الأراضي. وافق البائع على حقوق الأمن, هذا يمكن أن يعزز موقفه في إجراءات الإفلاس:
- مشكلة: إذا تم إدخال قرار, إذا ظل العقار مضمونًا قانونًا حتى دفع سعر الشراء. يمكن للبائع رفض نقل العقار, حتى يتم دفع سعر الشراء.
- حجز: تحتوي بعض عقود الشراء على بنود, الذين يمنحون البائع حق السحب, إذا لم يدفع المشتري سعر الشراء. ومع ذلك ، يمكن تقييد هذا الحق في إجراءات الإفلاس.
بدون مثل هذه الحقوق الأمنية ، يتم التعامل مع مطالبة سعر الشراء كطالب إفلاس بسيط.
4. اللوائح الخاصة: الدعم والإفراز
أ) الفصل (§ 47 inso)
قام البائع بإيداع سعر الشراء على حساب استئماني أو أدى إلى اتفاقية أمنية أخرى, هل يمكن فصل هذه الأموال عن كتلة الإفلاس. في هذه الحالة ، يتمتع البائع بإمكانية الوصول المباشر إلى المال.
ب) إفراز (§ 51 inso)
إذا كان البائع امتيازًا أساسيًا (ض. ب. تهمة الأرض) منحت العقار, يمكن الحفاظ عليه كإفراز للإفراز. ومع ذلك ، فإن هذا ينطبق فقط على الجزء المضمون من المطالبة.
5. المسابقة وفقًا لقواعد الإفلاس
مسؤول الإعسار له الحق, للتنافس على بعض المعاملات, لتكبير العقار الإفلاس. المسابقة التالية للمسابقة ذات صلة بمبيعات العقارات:
- Deckung متطابقة (§ 130 inso): المدفوعات, التي تم إجراؤها في الأشهر الثلاثة الماضية قبل افتتاح الإفلاس, يمكن الطعن, إذا حرمان الدائنين.
- خدمات مجانية (§ 134 inso): تم بيع العقار تحت القيمة السوقية, يمكن التنافس هذا.
- عيب متعمد (§ 133 inso): إذا حدث البيع مع الوجهة, لعيان الدائن, يمكن التنافس على الصفقة بأكملها.
6. توصيات للبائعين
من أجل تأمين مطالبات من بيع عقاري في حالة الإفلاس, هل يجب أن يتخذ البائعون بعض التدابير الاحترازية:
- الصمامات التعاقدية: يمكن أن تحمي حقوق الأمان مثل إشعار الإصدار أو التحفظات في عقد الشراء من التخلف عن السداد.
- حسابات الثقة: يمكن أن يساعد دفع سعر الشراء عبر حساب الثقة, لتأمين الأموال من عقار الإفلاس.
- فحص المشتري: يجب فحص الجدارة الائتمانية للمشتري قبل اكتمال البيع, لتقليل خطر فقدان المطالبات.
- التسجيل في الوقت المناسب: يجب تسجيل المطالبات المفتوحة في الوقت المحدد لجدول الإفلاس.
7. خاتمة
إفلاس البائع بعد بيع العقارات يمثل تحديًا قانونيًا. تعتمد حقوق البائع اعتمادًا كبيرًا على وقت البيع, نوع المطالبة وحقوق الأمن المتفق عليها. يمكن أن تساعد المشورة القانونية من محام متخصص لقانون الإعسار, لتأكيد المطالبات وتأمين أفضل موقف ممكن في إجراءات الإفلاس.