如果出售財產並且針對賣方的破產程序將開放, 這可能導致複雜的法律問題. 中心問題是: 如果賣方有權從房地產銷售中開放索賠, 如果是這樣, 這些在破產程序中如何處理? Dieser Artikel beleuchtet die relevanten rechtlichen Grundlagen und mögliche Szenarien.

1. 法律基礎

與房地產銷售有關的索賠的處理取決於破產法的規定 (Inso). 最重要的是，關鍵是:

• § 38 Inso (破產索賠): 任何索賠都是破產索賠, 這是在破產程序開放之前創建的. Solche Forderungen müssen zur Insolvenztabelle angemeldet werden.
• 47 Inso (提交權利): 資產, 不屬於破產莊園, können vom Gläubiger ausgesondert werden.
• §§ 129 ff. Inso (論爭): 破產管理員可以對法律交易進行質疑, die vor der Insolvenzeröffnung stattgefunden haben und die Gläubiger benachteiligen.

Der zeitliche Ablauf der Transaktionen und der Insolvenzverfahren ist entscheidend für die rechtliche Einordnung.

2. 銷售時間和索賠

法律待遇在很大程度上取決於它, 當房地產銷售發生以及是否從此次出售中索賠 (z. b. 支付購買價格) 是在破產開始之前或之後創建的. 以下情況結果:

一個) 破產開放之前的銷售和完成購買價格支付
賣方已經完全收到了購買價格, 在對他開放破產程序之前, 通常，不再有任何主張. 購買已完成, 收到的付款是賣方資產的一部分. 但是，破產管理員可以檢查, 付款是否可爭奪, 特別是如果:

• 付款是在破產開始前的最後三個月 (§ 130 Inso, 債權人劣勢).
• 購買價格是不合適的 (§ 134 Inso, 免費表演競賽).

b) 破產開放前出售, 購買價格部分或根本不支付
在這種情況下，賣方對買方有公開索賠. 該要求是根據§的破產主張 38 Inso, 由於它是在破產程序開幕之前出現的. 賣方必須:

• Die Forderung zur Insolvenztabelle anmelden.
• 因此計算, 索賠僅相稱 (根據破產率) befriedigt wird.

c) 破產後出售
如果出售發生在開幕式訴訟程序之後, 該交易是在破產管理員的監督下處理的. Der Kaufpreis gehört in diesem Fall zur Insolvenzmasse und steht nicht direkt dem Verkäufer zur Verfügung.

3. 土地登記和安全權

一個關鍵因素是土地註冊處的情況. 賣方已同意安全權, 這可以加強其在破產程序中的立場:

• 問題: 如果輸入了決議, 如果財產在合法上保證，直到購買價格支付. 賣方可以拒絕轉移財產, bis der Kaufpreis beglichen ist.
• 預訂: 一些購買合同包含條款, 誰授予賣方提款權, 如果買方不支付購買價格. Dieses Recht kann im Insolvenzverfahren jedoch eingeschränkt sein.

Ohne solche Sicherungsrechte wird die Forderung auf den Kaufpreis wie eine einfache Insolvenzforderung behandelt.

4. 特殊法規: 支持和分泌

一個) 分離 (§ 47 Inso)
賣方已將購買價格存入信託帳戶或另一項安全協議, 這些資金可以與破產量分開嗎. In diesem Fall hat der Verkäufer direkten Zugriff auf das Geld.

b) 分泌 (§ 51 Inso)
如果賣方是基本留置權 (z. b. 土地費) 已授予該物業, 他可以被保存為分泌物的分泌物. Dies gilt allerdings nur für den gesicherten Teil der Forderung.

5. 根據破產法規的競爭

破產管理員有正確的, 對某些交易進行質疑, 擴大破產莊園. 以下爭議與房地產銷售有關:

• Deckung一致 (§ 130 Inso): 付款, 在破產開放之前的最後三個月中, 可以挑戰, wenn sie Gläubiger benachteiligen.
• 免費服務 (§ 134 Inso): 該物業以市場價值出售, kann dies angefochten werden.
• 故意的劣勢 (§ 133 Inso): 如果銷售是在目的地進行的, 不利的債權人, kann die gesamte Transaktion angefochten werden.

6. 賣方的建議

為了在破產時從房地產銷售中獲得索賠, 賣方應該採取一些預防措施:

• 合同保險絲: Sicherungsrechte wie eine Auflassungsvormerkung oder Rücktrittsvorbehalte im Kaufvertrag können vor Zahlungsausfall schützen.
• 信任帳戶: 通過信託帳戶支付購買價格可以幫助, das Geld vor der Insolvenzmasse zu sichern.
• 審查買家: 買方的信譽應在銷售完成之前檢查, um das Risiko eines Forderungsausfalls zu minimieren.
• 及時註冊: Offene Forderungen sollten fristgerecht zur Insolvenztabelle angemeldet werden.

7. 結論

房地產銷售後賣方破產是法律挑戰. 賣方的權利在很大程度上取決於出售時間, 索賠類型和商定的安全權. 破產法專業律師的法律建議可以幫助, Ansprüche geltend zu machen und die bestmögliche Position im Insolvenzverfahren zu sichern.

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