Ett meddelande: Denna text representerar inte juridisk rådgivning eller kan ersätta den.
Om en fastighet säljs och ett insolvensförfarande mot säljaren öppnas sedan, Detta kan leda till komplexa juridiska frågor. Den centrala frågan är: Om säljaren har rätt att öppna fordringar från fastighetsförsäljning, Och i så fall, Hur behandlas dessa i konkursförfarandet? Den här artikeln belyser relevanta juridiska stiftelser och möjliga scenarier.
1. Rättslig grund
Behandlingen av fordringar i samband med fastighetsförsäljning beror på bestämmelserna i konkurskoden (Inso). Framför allt är avgörande:
- § 38 Inso (Insolvens påståenden): Alla påståenden är ett insolvensanspråk, som skapades före inledningen av insolvensförfarandena. Sådana påståenden måste registreras för insolvenstabellen.
- 47 Inso (Lämna in rättigheter): Tillgångar, som inte tillhör konkursboet, kan separeras från borgenären.
- §§ 129 ff. Inso (Tävling): Insolvensadministratören kan bestrida juridiska transaktioner, som ägde rum före konkursöppningen och borgenärens nackdel.
Den temporära kursen för transaktioner och insolvensförfarandet är avgörande för den juridiska klassificeringen.
2. Försäljningstid och fordran
Den juridiska behandlingen beror väsentligt på den, När fastighetsförsäljningen ägde rum och om fordran från denna försäljning (z. B. Betalning av inköpspriset) skapades före eller efter konkursens öppning. Följande scenarier resulterar:
en) Försäljning och fullständig betalningsprisutbetalning före konkursöppningen
Säljaren har redan fått inköpspriset helt, Innan konkursförfarandet öppnades mot honom, Som regel finns det inte längre något påstående. Köpet är komplett, Och de mottagna betalningarna är en del av säljarens tillgångar. Insolvensadministratören kan dock kontrollera, Huruvida betalningen är konkurrerande, särskilt om:
- Betalning har gjorts under de senaste tre månaderna innan konkursen öppnas (§ 130 Inso, Tävling om borgenär nackdel).
- Inköpspriset var olämpligt (§ 134 Inso, Tävling för gratis prestanda).
b) Försäljning före konkursöppningen, Inköpspris delvis eller inte betalas alls
I detta fall har säljaren ett öppet krav mot köparen. Detta krav är ett insolvensanspråk enligt § 38 Inso, Sedan det uppstod innan konkursförfarandet öppnades. Säljaren måste:
- Registrera påståendet för konkursbordet.
- Så beräkna, att påståendet endast är proportionellt (Enligt konkursfrekvensen) är nöjd.
c) Försäljning efter konkursöppningen
Om försäljningen äger rum efter inledningen av insolvensförfarandet, Transaktionen hanteras under övervakning av insolvensadministratören. I detta fall är inköpspriset en del av konkursbosten och är inte direkt tillgänglig för säljaren.
3. Markregister och säkerhetsrättigheter
En nyckelfaktor är landregistret situationen. Säljaren har kommit överens om säkerhetsrättigheter, Detta kan stärka sin position i konkursförfarandet:
- Problem: Om en resolution anges, Om fastigheten förblir lagligt säkrad tills köpprisutbetalningen. Säljaren kan vägra att överföra fastigheten, Tills inköpspriset har betalats.
- Bokning: Vissa inköpsavtal innehåller klausuler, som ger säljaren en rättighetsrätt, Om köparen inte betalar inköpspriset. Denna rätt kan dock begränsas i konkursförfaranden.
Utan sådana säkerhetsrättigheter behandlas kravet på inköpspriset som ett enkelt konkursanspråk.
4. Specialföreskrifter: Stöd och utsöndring
en) Separation (§ 47 Inso)
Säljaren har deponerat inköpspriset på ett förtroendekonto eller gjort ett annat säkerhetsavtal, Kan dessa medel separeras från konkursmassan. I detta fall har säljaren direkt tillgång till pengarna.
b) Utsöndring (§ 51 Inso)
Om säljaren är en grundläggande pant (z. B. En markavgift) har beviljat fastigheten, Han kan bevaras som utsöndring av en utsöndring. Detta gäller dock endast den säkrade delen av påståendet.
5. Tävling enligt konkursreglerna
Insolvensadministratören har rätt, Att bestrida vissa transaktioner, För att förstora konkursboet. Följande tävlingstävling är relevant i samband med fastighetsförsäljning:
- Däck kongruent (§ 130 Inso): Betalningar, som har gjorts under de senaste tre månaderna före konkursöppningen, kan utmanas, Om du nackdelar borgenärer.
- Gratis tjänster (§ 134 Inso): Fastigheten såldes under marknadsvärdet, Detta kan ifrågasättas.
- Avsiktlig nackdel (§ 133 Inso): Om försäljningen ägde rum med destinationen, Till nackdelskreditgivare, Hela transaktionen kan ifrågasättas.
6. Rekommendationer för säljare
För att säkerställa fordringar från en fastighetsförsäljning i händelse av konkurs, Om säljare vidta några försiktighetsåtgärder:
- Avtalssäkringar: Säkerhetsrättigheter som ett utgivningsmeddelande eller reservationer i inköpsavtalet kan skydda mot standard.
- Förtroendekonton: Att betala inköpspriset via ett förtroendekonto kan hjälpa, för att säkra pengarna från konkursgodset.
- Undersökning av köparen: Köparens kreditvärdighet ska kontrolleras innan försäljningen är klar, För att minimera risken för förlust av fordringar.
- Snabb registrering: Öppna fordringar bör registreras i tid för konkursbordet.
7. Slutsats
Säljarens konkurs efter en fastighetsförsäljning är en juridisk utmaning. Säljarens rättigheter beror starkt på försäljningstiden, typen av fordran och de överenskomna säkerhetsrättigheterna. Juridisk rådgivning från en specialadvokat för insolvenslag kan hjälpa, Att hävda fordringar och att säkerställa bästa möjliga position i konkursförfarandet.
