Als een woning wordt verkocht en een insolventieprocedure tegen de verkoper wordt geopend, Dit kan leiden tot complexe juridische vragen. De centrale vraag is: Als de verkoper recht heeft op het openen van claims van de verkoop van onroerend goed, En zo ja, Hoe worden deze behandeld in de faillissementsprocedure? Dieser Artikel beleuchtet die relevanten rechtlichen Grundlagen und mögliche Szenarien.

1. Wettelijke basis

De behandeling van claims in verband met de verkoop van onroerend goed hangt af van de bepalingen van de faillissementscode (Inso). Bovenal zijn cruciaal:

• § 38 Inso (Insolventieclaims): Elke claim is een insolventieclaim, die werd gecreëerd vóór de opening van de insolventieprocedure. Solche Forderungen müssen zur Insolvenztabelle angemeldet werden.
• 47 Inso (Rechten indienen): Activa, die niet behoren tot het faillissementsgoed, können vom Gläubiger ausgesondert werden.
• §§ 129 FF. Inso (Betwisting): De insolventiebeheerder kan juridische transacties betwisten, die vor der Insolvenzeröffnung stattgefunden haben und die Gläubiger benachteiligen.

Der zeitliche Ablauf der Transaktionen und der Insolvenzverfahren ist entscheidend für die rechtliche Einordnung.

2. Tijd van verkoop en de claim

De juridische behandeling hangt er aanzienlijk van af, Toen de onroerendgoedverkoop plaatsvond en de claim van deze verkoop (Z. B. Betaling van de aankoopprijs) werd gemaakt voor of na de opening van het faillissement. De volgende scenario's resulteren:

A) Verkoop en volledige aankoopprijsbetaling vóór de faillissementsopening
De verkoper heeft de aankoopprijs al volledig ontvangen, Voordat de faillissementsprocedure tegen hem werd geopend, In de regel is er geen claim meer. De aankoop is voltooid, En de ontvangen betalingen maken deel uit van de activa van de verkoper. De insolventiebeheerder kan echter controleren, Of de betaling betwistbaar is, vooral als:

• Er is de afgelopen drie maanden betaling gedaan voordat het faillissement wordt geopend (§ 130 Inso, Wedstrijd voor het nadeel van de schuldeiser).
• De aankoopprijs was ongepast (§ 134 Inso, Wedstrijd voor gratis prestaties).

B) Verkoop voor de faillissementsopening, Aankoopprijs gedeeltelijk of helemaal niet betaald
In dit geval heeft de verkoper een open claim tegen de koper. Deze vereiste is een insolventieclaim volgens § 38 Inso, Omdat het ontstond vóór de opening van de faillissementsprocedure. De verkoper moet:

• Die Forderung zur Insolvenztabelle anmelden.
• Dus bereken, dat de claim alleen evenredig is (Volgens het faillissementstarief) befriedigt wird.

C) Verkoop na de faillissementsopening
Als de verkoop plaatsvindt na de opening van de insolventieprocedure, De transactie wordt afgehandeld onder toezicht van de insolventiebeheerder. Der Kaufpreis gehört in diesem Fall zur Insolvenzmasse und steht nicht direkt dem Verkäufer zur Verfügung.

3. Landregister en beveiligingsrechten

Een belangrijke factor is de situatie van het landregister. De verkoper heeft beveiligingsrechten overeengekomen, Dit kan zijn positie in de faillissementsprocedure versterken:

• Probleem: Als er een resolutie is ingevoerd, Als het onroerend goed wettelijk beveiligd blijft tot de betaling van de aankoopprijs. De verkoper kan weigeren het onroerend goed over te dragen, bis der Kaufpreis beglichen ist.
• Reservering: Sommige aankoopcontracten bevatten clausules, die de verkoper een intrekkingrecht geven, Als de koper de aankoopprijs niet betaalt. Dieses Recht kann im Insolvenzverfahren jedoch eingeschränkt sein.

Ohne solche Sicherungsrechte wird die Forderung auf den Kaufpreis wie eine einfache Insolvenzforderung behandelt.

4. Speciale voorschriften: Ondersteuning en secretie

A) Scheiding (§ 47 Inso)
De verkoper heeft de aankoopprijs op een trustaccount gestort of een andere beveiligingsovereenkomst gesloten, Kunnen deze fondsen worden gescheiden van de faillissementsmassa. In diesem Fall hat der Verkäufer direkten Zugriff auf das Geld.

B) Afscheiding (§ 51 Inso)
Als de verkoper een basisrecht is (Z. B. Een landlaad) heeft het onroerend goed verleend, Hij kan worden bewaard als een secretie van een secretie. Dies gilt allerdings nur für den gesicherten Teil der Forderung.

5. Betwisting volgens de faillissementsvoorschriften

De insolventiebeheerder heeft het recht, Om bepaalde transacties te betwisten, Om het faillissementsgoed te vergroten. De volgende betwisting van betwisting is relevant in verband met de verkoop van onroerend goed:

• Deckung congruent (§ 130 Inso): Betalingen, die zijn gemaakt in de afgelopen drie maanden vóór de faillissementsopening, kan worden uitgedaagd, wenn sie Gläubiger benachteiligen.
• Gratis diensten (§ 134 Inso): Het onroerend goed werd verkocht onder de marktwaarde, kann dies angefochten werden.
• Opzettelijk nadeel (§ 133 Inso): Als de verkoop plaatsvond met de bestemming, Om schuldeiser te benadelen, kann die gesamte Transaktion angefochten werden.

6. Aanbevelingen voor verkopers

Om claims van een onroerendgoedverkoop te waarborgen in geval van faillissement, Mochten verkopers enkele voorzorgsmaatregelen nemen:

• Contractuele zekeringen: Sicherungsrechte wie eine Auflassungsvormerkung oder Rücktrittsvorbehalte im Kaufvertrag können vor Zahlungsausfall schützen.
• Vertrouw accounts: Het betalen van de aankoopprijs via een trustaccount kan helpen, das Geld vor der Insolvenzmasse zu sichern.
• Onderzoek van de koper: De kredietwaardigheid van de koper moet worden gecontroleerd voordat de verkoop is voltooid, um das Risiko eines Forderungsausfalls zu minimieren.
• Tijdige registratie: Offene Forderungen sollten fristgerecht zur Insolvenztabelle angemeldet werden.

7. Conclusie

Het faillissement van de verkoper na een onroerendgoedverkoop is een juridische uitdaging. De rechten van de verkoper zijn sterk afhankelijk van de verkoop, het type claim en de overeengekomen veiligheidsrechten. Juridisch advies van een gespecialiseerde advocaat voor insolventiewetgeving kan helpen, Ansprüche geltend zu machen und die bestmögliche Position im Insolvenzverfahren zu sichern.

Der Beitrag Rechten van de verkoper van een onroerend goed in de faillissementsprocedure na de verkoop erschien zuerst auf Behendig onroerend goed.