Een bericht: Deze tekst vertegenwoordigt geen juridisch advies of kan deze vervangen.
Als een woning wordt verkocht en een insolventieprocedure tegen de verkoper wordt geopend, Dit kan leiden tot complexe juridische vragen. De centrale vraag is: Als de verkoper recht heeft op het openen van claims van de verkoop van onroerend goed, En zo ja, Hoe worden deze behandeld in de faillissementsprocedure? Dit artikel belicht de relevante juridische stichtingen en mogelijke scenario's.
1. Wettelijke basis
De behandeling van claims in verband met de verkoop van onroerend goed hangt af van de bepalingen van de faillissementscode (Inso). Bovenal zijn cruciaal:
- § 38 Inso (Insolventieclaims): Elke claim is een insolventieclaim, die werd gecreëerd vóór de opening van de insolventieprocedure. Dergelijke claims moeten worden geregistreerd voor de insolventietabel.
- 47 Inso (Rechten indienen): Activa, die niet behoren tot het faillissementsgoed, kan worden gescheiden van de schuldeiser.
- §§ 129 FF. Inso (Betwisting): De insolventiebeheerder kan juridische transacties betwisten, die plaatsvonden vóór de faillissementsopening en het nadeel van de schuldeisers.
Het tijdelijke verloop van transacties en de insolventieprocedures is cruciaal voor de juridische classificatie.
2. Tijd van verkoop en de claim
De juridische behandeling hangt er aanzienlijk van af, Toen de onroerendgoedverkoop plaatsvond en de claim van deze verkoop (Z. B. Betaling van de aankoopprijs) werd gemaakt voor of na de opening van het faillissement. De volgende scenario's resulteren:
A) Verkoop en volledige aankoopprijsbetaling vóór de faillissementsopening
De verkoper heeft de aankoopprijs al volledig ontvangen, Voordat de faillissementsprocedure tegen hem werd geopend, In de regel is er geen claim meer. De aankoop is voltooid, En de ontvangen betalingen maken deel uit van de activa van de verkoper. De insolventiebeheerder kan echter controleren, Of de betaling betwistbaar is, vooral als:
- Er is de afgelopen drie maanden betaling gedaan voordat het faillissement wordt geopend (§ 130 Inso, Wedstrijd voor het nadeel van de schuldeiser).
- De aankoopprijs was ongepast (§ 134 Inso, Wedstrijd voor gratis prestaties).
B) Verkoop voor de faillissementsopening, Aankoopprijs gedeeltelijk of helemaal niet betaald
In dit geval heeft de verkoper een open claim tegen de koper. Deze vereiste is een insolventieclaim volgens § 38 Inso, Omdat het ontstond vóór de opening van de faillissementsprocedure. De verkoper moet:
- Registreer de claim voor de faillissementstabel.
- Dus bereken, dat de claim alleen evenredig is (Volgens het faillissementstarief) is tevreden.
C) Verkoop na de faillissementsopening
Als de verkoop plaatsvindt na de opening van de insolventieprocedure, De transactie wordt afgehandeld onder toezicht van de insolventiebeheerder. In dit geval maakt de aankoopprijs deel uit van het faillissementsgoed en is niet direct beschikbaar voor de verkoper.
3. Landregister en beveiligingsrechten
Een belangrijke factor is de situatie van het landregister. De verkoper heeft beveiligingsrechten overeengekomen, Dit kan zijn positie in de faillissementsprocedure versterken:
- Probleem: Als er een resolutie is ingevoerd, Als het onroerend goed wettelijk beveiligd blijft tot de betaling van de aankoopprijs. De verkoper kan weigeren het onroerend goed over te dragen, Totdat de aankoopprijs is betaald.
- Reservering: Sommige aankoopcontracten bevatten clausules, die de verkoper een intrekkingrecht geven, Als de koper de aankoopprijs niet betaalt. Dit recht kan echter worden beperkt in faillissementsprocedure.
Zonder dergelijke beveiligingsrechten wordt de claim voor de aankoopprijs behandeld als een eenvoudige faillissementsclaim.
4. Speciale voorschriften: Ondersteuning en secretie
A) Scheiding (§ 47 Inso)
De verkoper heeft de aankoopprijs op een trustaccount gestort of een andere beveiligingsovereenkomst gesloten, Kunnen deze fondsen worden gescheiden van de faillissementsmassa. In dit geval heeft de verkoper directe toegang tot het geld.
B) Afscheiding (§ 51 Inso)
Als de verkoper een basisrecht is (Z. B. Een landlaad) heeft het onroerend goed verleend, Hij kan worden bewaard als een secretie van een secretie. Dit is echter alleen van toepassing op het beveiligde deel van de claim.
5. Betwisting volgens de faillissementsvoorschriften
De insolventiebeheerder heeft het recht, Om bepaalde transacties te betwisten, Om het faillissementsgoed te vergroten. De volgende betwisting van betwisting is relevant in verband met de verkoop van onroerend goed:
- Deckung congruent (§ 130 Inso): Betalingen, die zijn gemaakt in de afgelopen drie maanden vóór de faillissementsopening, kan worden uitgedaagd, Als u schuldeisers nadert.
- Gratis diensten (§ 134 Inso): Het onroerend goed werd verkocht onder de marktwaarde, Dit kan worden betwist.
- Opzettelijk nadeel (§ 133 Inso): Als de verkoop plaatsvond met de bestemming, Om schuldeiser te benadelen, De hele transactie kan worden betwist.
6. Aanbevelingen voor verkopers
Om claims van een onroerendgoedverkoop te waarborgen in geval van faillissement, Mochten verkopers enkele voorzorgsmaatregelen nemen:
- Contractuele zekeringen: Beveiligingsrechten zoals een release -kennisgeving of reserveringen in het aankoopcontract kunnen beschermen tegen standaard.
- Vertrouw accounts: Het betalen van de aankoopprijs via een trustaccount kan helpen, Om het geld van het faillissementsgoed te beveiligen.
- Onderzoek van de koper: De kredietwaardigheid van de koper moet worden gecontroleerd voordat de verkoop is voltooid, Om het risico op verlies van claims te minimaliseren.
- Tijdige registratie: Open claims moeten op tijd worden geregistreerd voor de faillissementstabel.
7. Conclusie
Het faillissement van de verkoper na een onroerendgoedverkoop is een juridische uitdaging. De rechten van de verkoper zijn sterk afhankelijk van de verkoop, het type claim en de overeengekomen veiligheidsrechten. Juridisch advies van een gespecialiseerde advocaat voor insolventiewetgeving kan helpen, Om claims te doen gelden en de best mogelijke positie in de faillissementsprocedure te waarborgen.
