주택 시장에 대한 압력: 잠재력에 대한 도전

현재 분석에 따르면, 독일 전역에 라운드가 누락되었습니다. 550.000 아파트, 특히 저렴한 생활 공간 대도시 지역에서. 동시에 많은 장소가 있습니다 수십만 평방 미터의 사무실 공간이 비어 있습니다. - 예를 들어 함부르크에서만 753.000 m². Der Wandel des Arbeitsmarktes durch Homeoffice und Desk-Sharing verstärkt diesen Trend weiter.

지방 자치 단체와 주택을 찾는 사람들에게 급성 문제는 무엇입니까?, 부동산 소유자에게 경제적 옵션이 될 수 있습니다: 주거 단위에서 빈 사무실 속성의 전환은 단순한 소셜 부가가치가있는 솔루션이 아닙니다., sondern auch ein Weg zu stabileren und zukunftsfähigen Mieteinnahmen.

전환이 가치있는 이유 - 경제적이고 생태 학적

1. 인벤토리 사용을 통한 건설 비용 절감

필수 장점은 기존 건물 직물입니다: 실재, 피복, 개발 - 많은 것을 이미 사용할 수 있으므로 재료를 저장합니다.- 건설 비용. 이것은 종종 새로운 건물에 비해 전환을 만듭니다 상당히 저렴합니다 그리고 더 많은 리소스 절약. 대부분의 소위 “회색 에너지” 이미 묶여 ​​있습니다. 그것은 의미합니다: 더 적은 배출, 건축 시간이 짧습니다, geringerer Planungsaufwand.

2. 지속 가능성 및 ESG 적합성

기존 건물의 사용은 기후 목표를 지원하고 부동산의 ESG 기록을 향상시킵니다.. 시장에서, 지속 가능성은 점점 더 자금 조달과 관련이 있습니다, 이것은 전략적 이점입니다., Banken und institutionelle Partner.

3. 시장을 통한 더 높은 현금 흐름 -친화적 인 주거용 임대

긴장된 아파트 시장에서 훨씬 더 안정적인 임대 소득 고전적인 사무실 공간과 마찬가지로 실현하십시오, 전염병 이후 임대료 개발이 정체되거나 감소한 사람. Vor allem kleinere Wohneinheiten bieten ein gutes Rendite-Risiko-Verhältnis.

아이디어에서 구현하려는 아이디어에서: 구조화 된 전환 과정

성공적인 적색 평가 프로젝트는 상세한 분석으로 시작하여 건설로 끝나지 않습니다., 그러나 안정적인 작동으로. 프로젝트의 일반적인 과정은 5 개의 중앙 단계로 구성됩니다.:

1. 위치부터 시작하십시오- 객체 평가

a로 시작하십시오 귀하의 위치에 대한 객관적인 평가:
생활 공간에 대한 지역 수요는 얼마나 높습니까?? 어떤 대상 그룹 (지. 비. 학생, 가족, 노인) 시장을 지배합니다? 어떤 건축법 제한이 적용되는지? 그리고 매우 중요합니다: 이 숙박 시설은 구조적으로 생활 용도에 적합합니다?

전형적인 기준:

• 건물 깊이 ≤ 14 미터: 자연 노출에 중요합니다

• 유연한 평면도 구조: 지. 비. 하중 베어링 벽 대신 구조를 지원합니다

• 계단 및 엘리베이터의 수와 위치

• 노출 및 환기 가능성

• 화재 보호 및 방음 상태

• 기술 건물 장비 (TGA): 지. 비. 중앙 난방, 통풍, 전기 같은

숙련 된 프로젝트 고문 또는 건축가는 여기에서 첫 번째 검사에서 건전한 평가를 제공 할 수 있습니다. 거친 투자 프레임 워크 und der Skizzierung potenzieller Wohnungsanzahlen.

2. 현금 흐름 모델링: 현실적으로 수익성을 계산합니다

소유자와 투자자에게 중요한 단계는 경제적 인 전환 평가입니다.. 상세한 도움이됩니다 현금 흐름 모드, 전환 비용, die zeitlichen Abläufe als auch die geplanten Mieteinnahmen und Betriebskosten berücksichtigt.

일반적인 입구 변수:

• 바우- 제곱 미터당 계획 비용

• 적격 주식 및 가능한 보조금

• 자금 조달 구조 (자본/부채)

• 타겟층에 따른 임대료 계획

• 임대기간 및 공실현황

• 감가상각 모델 (AfA, 사회주택 특별 감가상각)

주요 수치, 그것으로부터 파생된 것:

• 순 초기 수율 (순초기수익률)

• NPV (NPV)

• 내부수익률 (IRR)

• 손익분기점

• 동적 상각

이는 특히 기존 부동산에 해당됩니다.: 적당한 것, aber realistische Miete ist meist erzielbarer als bei teuren Neubauten – was die Wirtschaftlichkeit trotz eventueller baulicher Herausforderungen oft verbessert.

3. 법적 확실성 확보 – 초기 단계에서 당국과 대화

독일의 기획- 건물 규정에 따라 용도 변경에 대한 요구가 높습니다.. 그렇기 때문에 모든 것이 더욱 중요해집니다, 초기 단계에서 건축 당국과 대화를 시작합니다., 도시 계획자 및 필요한 경우. Denkmalschutzbehörden zu gehen.

Dabei Helfen u. 하녀.:

• §34 baugb (해당 지역에 삽입하십시오)

• §13a baugb (실내에서 가속화 된 방법)

• 전환 표준에 대한 현재 상태 규정 (지. 비. Schleswig-Holstein 또는 Hamburg)

• 주차 공간 증거 또는 창문 등급에서의 면제

목표는 합법적으로 안전한 개조 공사 여야합니다, der keine bösen Überraschungen während oder nach der Bauphase bringt.

4. 자금 및 세금 레버를 사용하십시오

주정부는 다양한 전환을 지원합니다 자금 조달 기기, 특히 저렴한 생활 또는 에너지 혁신 분야에서. 자금 지원 기회는 여러 수준으로 존재합니다:

• 연방 수준: 지. 비. KFW 자금 지원 대출, BEG PROGRAMME

• 주 프로그램: 전환을위한 보조금, 라벨 자금

• 지역 수준: 법률 또는 개발 보조제를 자제합니다

• 세: 사회 주택을위한 특별 감가 상각 (§7b Estg), 기념물, 투자 공제 금액

중요합니다: 자금은입니다 일찍 특정 표준 또는 임대 경계를 신청하고 일반적으로 구속. 따라서 처음에는 아니 었습니다., wenn die Baukosten bereits fixiert sind.

5. 마케팅 또는 운영: 안정적인 수율을위한 지속 가능한 사용

거실 공간에서 사무실 재산을 성공적으로 리노베이션 한 후에는 결정이 기한이됩니다.: 주식을 유지하거나 판매하십시오? 두 경로 모두 다른 기회를 제공합니다. 중요합니다, 부동산과 함께 추구하는 목표: 단기 유동성, langfristiger Cashflow oder Portfoliooptimierung.

옵션 a: 기존 개발 및 임대

재산을 재고에 보관하는 경우, 정기적으로 혜택을받습니다, 계산 가능한 임대 소득. 특히 긴장된 아파트 시장에서, 거실 공간은 잘 연결된 위치에서 찾을 수 있습니다. 지속 가능하고 빠르게 임대하십시오 – häufig mit geringeren Vermarktungskosten als bei Neubauwohnungen.

특히 흥미 롭습니다:

• 마이크로 카드 또는 WG 가능 아파트 학생 또는 젊은 전문가를 위해

• 장벽 단위 선배 또는 지원이 필요한 사람들에게

• 사회적으로 자금을 지원하는 아파트, 종종 공급자 또는 도시와 협력합니다 (지. 비. 세련되거나 보장 된 임대)

장기 임대는 특히 권장됩니다:

• positivem Cashflow ab Tag 1

• 임대료 역학이있는 매력적인 위치

• 다각화 된 세입자 구조에 의한 시장주기에 대한 보호

옵션 b: 개조 된 주 판매

환원은 또한 타겟팅 된 것일 수 있습니다 가치 증가 전략 제공하다: 리노베이션을 통해 유용성이 높아집니다, 공석을 줄이고 거실 공간을 만들기 - 탐욕스러운 상품, besonders für institutionelle Käufer oder Wohnbaugesellschaften.

판매 이점:

• 업그레이드를 통한 사일런트 매장량 실현

• 비어있는 사무실 공간보다 임대 생활 공간에 대한 구매 가격 계수가 높아짐

• 프로젝트 번들링 가능성 (지. 비. 여러 변환 된 객체의 패키지 판매)

초기 단계 에서이 전략을 위해 마케팅 개념을 개발해야합니다. 예를 들어 목표 그룹 분석과 같은 마케팅 개념, 사용 개념, Visualisierungen und Exit-Szenarien.

옵션 c: 사회 제공자 또는 주거 프로젝트와의 협력

특히 도시 지역과 더 작은 단위에서는 의미가 있습니다., 장기 파트너십 사회 제공자와 함께, 살아있는 이니셔티브 또는 지방 자치 단체에 들어가기 위해. 이들은 종종 임대료를 인수 할뿐만 아니라 (지. 비. KDU 서비스에 대해), sondern auch Teile der Verwaltung.

이 옵션은 제공합니다:

• 공석의 최소 위험이있는 안정적인 임대 소득

• 홍보 효과 (ESG/지속 가능성)

• 혹시. 추가 자금 또는 세금 할인에 대한 액세스

장애물과 극복하는 방법

물론, 전환은 확실한 성공이 아닙니다. 무엇보다도 도전이 있습니다:

• 법률 제한 구축 (사용 변화, 화재 보호, 주차 공간 주차),

• 건전한 단열 및 에너지 효율에 대한 높은 요구,

• der Notwendigkeit eines funktionalen Grundrisszuschnitts für Wohneinheiten.

그러나 이것은 정확히 전략 계획과 전문 조언이 시작되는 곳입니다.. 학제 간 건축가 팀과 함께, 프로젝트 개발자, 금융- 세금 전문가는 복잡한 프로젝트를 성공적으로 구현할 수 있습니다.. 숙련 된 파트너도 도울 수 있습니다, realistische Förderkulissen zu identifizieren und Genehmigungsprozesse zu beschleunigen.

관점: 개별 소유자에서 기관 투자자까지

소유자의 구조에 따라 Redue에 대한 다양한 전략과 목표가 있습니다.:

• 빈 사무실이있는 개인 투자자: 전환을 통해 새로운 임대 소득을 창출 할 수 있습니다, Abschreibungen nutzen und die Vermögenssubstanz sichern.

• 가족 사무실 및 기존 소지자: profitieren von der ESG-Wirkung und Portfoliodiversifikation – insbesondere in Regionen mit begrenztem Neubaupotenzial.

• 주택 협회 및 협동 조합: 빈 구역을 활성화 할 수 있습니다, um sozialgebundene Wohnangebote zu schaffen – oft gefördert und mit langfristig planbaren Cashflows.

• 기관 투자자: 종종 전체 분기를 개발합니다 - 예 : 비. 혼합 용도와 함께, Mobilitätskonzepten und neuer Infrastruktur.

결론: 지속 가능한 투자의 기회로 변경

사무실 공간을 생활 공간으로 전환하는 것은 단기적인 추세 이상입니다. 몇 가지 긴급한 질문에 대한 전략적 답변 동시에: 저렴한 생활 공간, 기후 보호, nachhaltige Stadtentwicklung und wirtschaftlich sinnvolle Nachnutzung.

소유자와 투자자를 위해, 부동산 포트폴리오 복원원을 설정하고 싶은 사람, 빈 상업 공간을 놀라운 잠재력을 제공합니다. 제공, 당신은 그것을 인식하고 구체적으로 그것을 구현합니다.

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