Se viene venduta una proprietà e viene aperta una procedura di insolvenza contro il venditore, Questo può portare a complesse domande legali. La domanda centrale è: Se il venditore ha il diritto di aprire i reclami dalle vendite immobiliari, E se è così, Come vengono trattati nella procedura fallimentare? Dieser Artikel beleuchtet die relevanten rechtlichen Grundlagen und mögliche Szenarien.

1. Base giuridica

Il trattamento delle richieste in relazione alle vendite immobiliari dipende dalle disposizioni del Codice di fallimento (Inso). Soprattutto, cruciali sono:

• § 38 Inso (Richieste di insolvenza): Qualsiasi reclamo è una richiesta di insolvenza, che è stato creato prima dell'apertura del procedimento di insolvenza. Solche Forderungen müssen zur Insolvenztabelle angemeldet werden.
• 47 Inso (Invia diritti): Attività, che non appartengono alla proprietà fallimentare, können vom Gläubiger ausgesondert werden.
• §§ 129 ff. Inso (Contestazione): L'amministratore di insolvenza può contestare le transazioni legali, die vor der Insolvenzeröffnung stattgefunden haben und die Gläubiger benachteiligen.

Der zeitliche Ablauf der Transaktionen und der Insolvenzverfahren ist entscheidend für die rechtliche Einordnung.

2. Tempo delle vendite e reclamo

Il trattamento legale dipende in modo significativo da esso, Quando è avvenuta la vendita immobiliare e se il reclamo da questa vendita (z. B. Pagamento del prezzo di acquisto) è stato creato prima o dopo l'apertura del fallimento. Il seguente risultato degli scenari:

UN) Vendite e completare il pagamento dei prezzi di acquisto prima dell'apertura di fallimento
Il venditore ha già ricevuto completamente il prezzo di acquisto, Prima che la procedura fallimentare venisse aperta contro di lui, Di norma, non c'è più alcun reclamo. L'acquisto è completo, E i pagamenti ricevuti fanno parte delle attività del venditore. Tuttavia, l'amministratore dell'insolvenza può controllare, Se il pagamento è contestabile, Soprattutto se:

• Il pagamento è stato effettuato negli ultimi tre mesi prima dell'apertura del fallimento (§ 130 Inso, Contest per lo svantaggio del creditore).
• Il prezzo di acquisto era inappropriato (§ 134 Inso, Contest per prestazioni gratuite).

B) Vendita prima dell'apertura di fallimento, Prezzo di acquisto parzialmente o non pagato affatto
In questo caso, il venditore ha un reclamo aperto contro l'acquirente. Questo requisito è una richiesta di insolvenza secondo § 38 Inso, Da quando è sorto prima dell'apertura della procedura fallimentare. Il venditore deve:

• Die Forderung zur Insolvenztabelle anmelden.
• Quindi calcola, che l'affermazione è solo proporzionata (Secondo il tasso di fallimento) befriedigt wird.

C) Vendita dopo l'apertura del fallimento
Se la vendita avviene dopo l'apertura del procedimento di insolvenza, La transazione viene gestita sotto la supervisione dell'amministratore di insolvenza. Der Kaufpreis gehört in diesem Fall zur Insolvenzmasse und steht nicht direkt dem Verkäufer zur Verfügung.

3. Registro del territorio e diritti di sicurezza

Un fattore chiave è la situazione del registro dei terreni. Il venditore ha concordato i diritti di sicurezza, Ciò può rafforzare la sua posizione nella procedura fallimentare:

• Problema: Se è stata inserita una risoluzione, Se la proprietà rimane legalmente protetta fino al pagamento del prezzo di acquisto. Il venditore può rifiutare di trasferire la proprietà, bis der Kaufpreis beglichen ist.
• Prenotazione: Alcuni contratti di acquisto contengono clausole, che concedono al venditore un diritto di ritiro, Se l'acquirente non paga il prezzo di acquisto. Dieses Recht kann im Insolvenzverfahren jedoch eingeschränkt sein.

Ohne solche Sicherungsrechte wird die Forderung auf den Kaufpreis wie eine einfache Insolvenzforderung behandelt.

4. Regolamenti speciali: Supporto e secrezione

UN) Separazione (§ 47 Inso)
Il venditore ha depositato il prezzo di acquisto su un conto fiduciario o ha stipulato un altro accordo di sicurezza, Questi fondi possono essere separati dalla massa di fallimento. In diesem Fall hat der Verkäufer direkten Zugriff auf das Geld.

B) Secrezione (§ 51 Inso)
Se il venditore è un vincolo di base (z. B. Una carica di terra) ha concesso la proprietà, Può essere preservato come secrezione di una secrezione. Dies gilt allerdings nur für den gesicherten Teil der Forderung.

5. Conterazione secondo i regolamenti di fallimento

L'amministratore di insolvenza ha il diritto, per contestare determinate transazioni, Per allargare la proprietà fallimentare. La seguente contestazione della contestazione è rilevante in relazione alle vendite immobiliari:

• Deckung Congruent (§ 130 Inso): Pagamenti, che sono stati fatti negli ultimi tre mesi prima dell'apertura di fallimento, può essere sfidato, wenn sie Gläubiger benachteiligen.
• Servizi gratuiti (§ 134 Inso): La proprietà è stata venduta sotto il valore di mercato, kann dies angefochten werden.
• Svantaggio intenzionale (§ 133 Inso): Se la vendita è avvenuta con la destinazione, Svantaggiare il creditore, kann die gesamte Transaktion angefochten werden.

6. Raccomandazioni per i venditori

Al fine di garantire i reclami da una vendita immobiliare in caso di fallimento, I venditori dovrebbero adottare alcune misure precauzionali:

• Fusibili contrattuali: Sicherungsrechte wie eine Auflassungsvormerkung oder Rücktrittsvorbehalte im Kaufvertrag können vor Zahlungsausfall schützen.
• Account di fiducia: Pagare il prezzo di acquisto tramite un conto fiduciario può aiutare, das Geld vor der Insolvenzmasse zu sichern.
• Esame dell'acquirente: L'affidabilità creditizia dell'acquirente deve essere controllata prima che la vendita sia completata, um das Risiko eines Forderungsausfalls zu minimieren.
• Registrazione tempestiva: Offene Forderungen sollten fristgerecht zur Insolvenztabelle angemeldet werden.

7. Conclusione

Il fallimento del venditore dopo una vendita immobiliare è una sfida legale. I diritti del venditore dipendono fortemente dal tempo della vendita, il tipo di reclamo e i diritti di sicurezza concordati. La consulenza legale da un avvocato specializzato per la legge sull'insolvenza può aiutare, Ansprüche geltend zu machen und die bestmögliche Position im Insolvenzverfahren zu sichern.

Der Beitrag Diritti del venditore di una proprietà nella procedura fallimentare dopo la vendita erschien zuerst auf Agile Real Estate.