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Se viene venduta una proprietà e viene aperta una procedura di insolvenza contro il venditore, Questo può portare a complesse domande legali. La domanda centrale è: Se il venditore ha il diritto di aprire i reclami dalle vendite immobiliari, E se è così, Come vengono trattati nella procedura fallimentare? Questo articolo illumina le basi legali pertinenti e i possibili scenari.
1. Base giuridica
Il trattamento delle richieste in relazione alle vendite immobiliari dipende dalle disposizioni del Codice di fallimento (Inso). Soprattutto, cruciali sono:
- § 38 Inso (Richieste di insolvenza): Qualsiasi reclamo è una richiesta di insolvenza, che è stato creato prima dell'apertura del procedimento di insolvenza. Tali reclami devono essere registrati per la tabella di insolvenza.
- 47 Inso (Invia diritti): Attività, che non appartengono alla proprietà fallimentare, può essere separato dal creditore.
- §§ 129 ff. Inso (Contestazione): L'amministratore di insolvenza può contestare le transazioni legali, che ha avuto luogo prima dell'apertura di fallimento e degli svantaggi dei creditori.
Il corso temporale delle transazioni e il procedimento di insolvenza è cruciale per la classificazione legale.
2. Tempo delle vendite e reclamo
Il trattamento legale dipende in modo significativo da esso, Quando è avvenuta la vendita immobiliare e se il reclamo da questa vendita (z. B. Pagamento del prezzo di acquisto) è stato creato prima o dopo l'apertura del fallimento. Il seguente risultato degli scenari:
UN) Vendite e completare il pagamento dei prezzi di acquisto prima dell'apertura di fallimento
Il venditore ha già ricevuto completamente il prezzo di acquisto, Prima che la procedura fallimentare venisse aperta contro di lui, Di norma, non c'è più alcun reclamo. L'acquisto è completo, E i pagamenti ricevuti fanno parte delle attività del venditore. Tuttavia, l'amministratore dell'insolvenza può controllare, Se il pagamento è contestabile, Soprattutto se:
- Il pagamento è stato effettuato negli ultimi tre mesi prima dell'apertura del fallimento (§ 130 Inso, Contest per lo svantaggio del creditore).
- Il prezzo di acquisto era inappropriato (§ 134 Inso, Contest per prestazioni gratuite).
B) Vendita prima dell'apertura di fallimento, Prezzo di acquisto parzialmente o non pagato affatto
In questo caso, il venditore ha un reclamo aperto contro l'acquirente. Questo requisito è una richiesta di insolvenza secondo § 38 Inso, Da quando è sorto prima dell'apertura della procedura fallimentare. Il venditore deve:
- Registra il reclamo per la tabella di fallimento.
- Quindi calcola, che l'affermazione è solo proporzionata (Secondo il tasso di fallimento) è soddisfatto.
C) Vendita dopo l'apertura del fallimento
Se la vendita avviene dopo l'apertura del procedimento di insolvenza, La transazione viene gestita sotto la supervisione dell'amministratore di insolvenza. In questo caso, il prezzo di acquisto fa parte della proprietà fallimentare e non è direttamente disponibile per il venditore.
3. Registro del territorio e diritti di sicurezza
Un fattore chiave è la situazione del registro dei terreni. Il venditore ha concordato i diritti di sicurezza, Ciò può rafforzare la sua posizione nella procedura fallimentare:
- Problema: Se è stata inserita una risoluzione, Se la proprietà rimane legalmente protetta fino al pagamento del prezzo di acquisto. Il venditore può rifiutare di trasferire la proprietà, Fino a quando il prezzo di acquisto non viene pagato.
- Prenotazione: Alcuni contratti di acquisto contengono clausole, che concedono al venditore un diritto di ritiro, Se l'acquirente non paga il prezzo di acquisto. Tuttavia, questo diritto può essere limitato nelle procedure fallimentari.
Senza tali diritti di sicurezza, il reclamo per il prezzo di acquisto è trattato come una semplice richiesta di fallimento.
4. Regolamenti speciali: Supporto e secrezione
UN) Separazione (§ 47 Inso)
Il venditore ha depositato il prezzo di acquisto su un conto fiduciario o ha stipulato un altro accordo di sicurezza, Questi fondi possono essere separati dalla massa di fallimento. In questo caso, il venditore ha accesso diretto al denaro.
B) Secrezione (§ 51 Inso)
Se il venditore è un vincolo di base (z. B. Una carica di terra) ha concesso la proprietà, Può essere preservato come secrezione di una secrezione. Tuttavia, questo vale solo per la parte garantita del reclamo.
5. Conterazione secondo i regolamenti di fallimento
L'amministratore di insolvenza ha il diritto, per contestare determinate transazioni, Per allargare la proprietà fallimentare. La seguente contestazione della contestazione è rilevante in relazione alle vendite immobiliari:
- Deckung Congruent (§ 130 Inso): Pagamenti, che sono stati fatti negli ultimi tre mesi prima dell'apertura di fallimento, può essere sfidato, Se si svantaggia i creditori.
- Servizi gratuiti (§ 134 Inso): La proprietà è stata venduta sotto il valore di mercato, Questo può essere contestato.
- Svantaggio intenzionale (§ 133 Inso): Se la vendita è avvenuta con la destinazione, Svantaggiare il creditore, L'intera transazione può essere contestata.
6. Raccomandazioni per i venditori
Al fine di garantire i reclami da una vendita immobiliare in caso di fallimento, I venditori dovrebbero adottare alcune misure precauzionali:
- Fusibili contrattuali: I diritti di sicurezza come un avviso di rilascio o le prenotazioni nel contratto di acquisto possono proteggere da inadempienza.
- Account di fiducia: Pagare il prezzo di acquisto tramite un conto fiduciario può aiutare, per garantire i soldi dalla proprietà fallimentare.
- Esame dell'acquirente: L'affidabilità creditizia dell'acquirente deve essere controllata prima che la vendita sia completata, Per ridurre al minimo il rischio di una perdita di richieste.
- Registrazione tempestiva: I reclami aperti dovrebbero essere registrati in tempo per la tabella fallimentare.
7. Conclusione
Il fallimento del venditore dopo una vendita immobiliare è una sfida legale. I diritti del venditore dipendono fortemente dal tempo della vendita, il tipo di reclamo e i diritti di sicurezza concordati. La consulenza legale da un avvocato specializzato per la legge sull'insolvenza può aiutare, Affermare i reclami e garantire la migliore posizione possibile nella procedura fallimentare.
