Jika properti dijual dan proses kepailitan terhadap penjual kemudian dibuka, Ini dapat menyebabkan pertanyaan hukum yang kompleks. Pertanyaan utamanya adalah: Jika penjual berhak atas klaim terbuka dari penjualan real estat, Dan jika demikian, Bagaimana ini diperlakukan dalam proses kebangkrutan? Dieser Artikel beleuchtet die relevanten rechtlichen Grundlagen und mögliche Szenarien.

1. Dasar hukum

Perlakuan klaim sehubungan dengan penjualan real estat tergantung pada ketentuan kode kebangkrutan (Inso). Yang terpenting, penting:

• § 38 Inso (Klaim Kepailitan): Klaim apa pun adalah klaim kepailitan, yang dibuat sebelum pembukaan proses kepailitan. Solche Forderungen müssen zur Insolvenztabelle angemeldet werden.
• 47 Inso (Mengirimkan hak): Aktiva, Itu bukan milik perkebunan kebangkrutan, können vom Gläubiger ausgesondert werden.
• §§ 129 ff. Inso (Kontesasi): Administrator Kepailitan dapat memperebutkan transaksi hukum, die vor der Insolvenzeröffnung stattgefunden haben und die Gläubiger benachteiligen.

Der zeitliche Ablauf der Transaktionen und der Insolvenzverfahren ist entscheidend für die rechtliche Einordnung.

2. Waktu penjualan dan klaim

Perlakuan hukum sangat tergantung pada hal itu, Ketika penjualan real estat terjadi dan apakah klaim dari penjualan ini (z. B. Pembayaran harga pembelian) diciptakan sebelum atau setelah pembukaan kebangkrutan. Hasil skenario berikut:

A) Penjualan dan Lengkapi Pembayaran Harga Pembelian Sebelum Pembukaan Kebangkrutan
Penjual telah menerima harga pembelian sepenuhnya, Sebelum proses kebangkrutan dibuka terhadapnya, Sebagai aturan, tidak ada lagi klaim. Pembelian selesai, Dan pembayaran yang diterima adalah bagian dari aset penjual. Namun, administrator kepailitan dapat memeriksa, apakah pembayaran itu bisa diperebutkan, terutama jika:

• Pembayaran telah dilakukan dalam tiga bulan terakhir sebelum kebangkrutan dibuka (§ 130 Inso, Kontes untuk kerugian kreditor).
• Harga pembelian tidak pantas (§ 134 Inso, Kontes untuk kinerja gratis).

B) Dijual sebelum pembukaan kebangkrutan, Harga pembelian sebagian atau tidak dibayar sama sekali
Dalam hal ini, penjual memiliki klaim terbuka terhadap pembeli. Persyaratan ini merupakan klaim kebangkrutan menurut § 38 Inso, Karena muncul sebelum pembukaan proses kebangkrutan. Penjual harus:

• Die Forderung zur Insolvenztabelle anmelden.
• Jadi hitung, bahwa klaim hanya proporsional (Menurut tingkat kebangkrutan) befriedigt wird.

C) Dijual setelah pembukaan kebangkrutan
Jika penjualan berlangsung setelah pembukaan proses kepailitan, Transaksi ditangani di bawah pengawasan administrator kepailitan. Der Kaufpreis gehört in diesem Fall zur Insolvenzmasse und steht nicht direkt dem Verkäufer zur Verfügung.

3. Daftar Tanah dan Hak Keamanan

Faktor kunci adalah situasi pendaftaran tanah. Penjual telah menyetujui hak keamanan, Ini dapat memperkuat posisinya dalam proses kebangkrutan:

• Masalah: Jika resolusi dimasukkan, Jika properti tetap diamankan secara hukum hingga pembayaran harga pembelian. Penjual dapat menolak untuk mentransfer properti, bis der Kaufpreis beglichen ist.
• Reservasi: Beberapa kontrak pembelian berisi klausul, yang memberi penjual hak penarikan, Jika pembeli tidak membayar harga pembelian. Dieses Recht kann im Insolvenzverfahren jedoch eingeschränkt sein.

Ohne solche Sicherungsrechte wird die Forderung auf den Kaufpreis wie eine einfache Insolvenzforderung behandelt.

4. Peraturan khusus: Dukungan dan sekresi

A) Pemisahan (§ 47 Inso)
Penjual telah menyetor harga pembelian pada akun kepercayaan atau membuat perjanjian keamanan lain, Dapatkah dana ini dipisahkan dari massa kebangkrutan. In diesem Fall hat der Verkäufer direkten Zugriff auf das Geld.

B) Sekresi (§ 51 Inso)
Jika penjual adalah hak gadai dasar (z. B. Biaya tanah) telah memberikan properti, Dia bisa dilestarikan sebagai sekresi sekresi. Dies gilt allerdings nur für den gesicherten Teil der Forderung.

5. Kontestasi Menurut Peraturan Kebangkrutan

Administrator Kepailitan berhak, Untuk ikut serta dalam transaksi tertentu, Untuk memperbesar real kebangkrutan. Kontestasi kontestasi berikut ini relevan sehubungan dengan penjualan real estat:

• Deckung Congruent (§ 130 Inso): Pembayaran, yang telah dibuat dalam tiga bulan terakhir sebelum pembukaan kebangkrutan, bisa ditantang, wenn sie Gläubiger benachteiligen.
• Layanan gratis (§ 134 Inso): Properti itu dijual di bawah nilai pasar, kann dies angefochten werden.
• Kerugian yang disengaja (§ 133 Inso): Jika penjualan berlangsung dengan tujuan, Untuk merugikan kreditor, kann die gesamte Transaktion angefochten werden.

6. Rekomendasi untuk penjual

Untuk mendapatkan klaim dari penjualan real estat jika terjadi kebangkrutan, Jika penjual mengambil beberapa tindakan pencegahan:

• Sekering kontrak: Sicherungsrechte wie eine Auflassungsvormerkung oder Rücktrittsvorbehalte im Kaufvertrag können vor Zahlungsausfall schützen.
• Akun kepercayaan: Membayar harga pembelian melalui akun kepercayaan dapat membantu, das Geld vor der Insolvenzmasse zu sichern.
• Pemeriksaan Pembeli: Kelayakan kredit pembeli harus diperiksa sebelum penjualan selesai, um das Risiko eines Forderungsausfalls zu minimieren.
• Pendaftaran tepat waktu: Offene Forderungen sollten fristgerecht zur Insolvenztabelle angemeldet werden.

7. Kesimpulan

Kebangkrutan penjual setelah penjualan real estat adalah tantangan hukum. Hak penjual sangat bergantung pada saat penjualan, jenis klaim dan hak keamanan yang disepakati. Nasihat hukum dari pengacara spesialis untuk hukum kepailitan dapat membantu, Ansprüche geltend zu machen und die bestmögliche Position im Insolvenzverfahren zu sichern.

Der Beitrag Hak penjual properti dalam proses kebangkrutan setelah penjualan erschien zuerst auf Real Estat Agile.