Pemberitahuan: Teks ini tidak mewakili nasihat hukum atau dapat menggantinya.
Jika properti dijual dan proses kepailitan terhadap penjual kemudian dibuka, Ini dapat menyebabkan pertanyaan hukum yang kompleks. Pertanyaan utamanya adalah: Jika penjual berhak atas klaim terbuka dari penjualan real estat, Dan jika demikian, Bagaimana ini diperlakukan dalam proses kebangkrutan? Artikel ini menerangi yayasan hukum yang relevan dan skenario yang mungkin terjadi.
1. Dasar hukum
Perlakuan klaim sehubungan dengan penjualan real estat tergantung pada ketentuan kode kebangkrutan (Inso). Yang terpenting, penting:
- § 38 Inso (Klaim Kepailitan): Klaim apa pun adalah klaim kepailitan, yang dibuat sebelum pembukaan proses kepailitan. Klaim tersebut harus didaftarkan untuk tabel kepailitan.
- 47 Inso (Mengirimkan hak): Aktiva, Itu bukan milik perkebunan kebangkrutan, dapat dipisahkan dari kreditor.
- §§ 129 ff. Inso (Kontesasi): Administrator Kepailitan dapat memperebutkan transaksi hukum, yang terjadi sebelum pembukaan kebangkrutan dan kreditor merugikan.
Transaksi temporal dan proses kepailitan sangat penting untuk klasifikasi hukum.
2. Waktu penjualan dan klaim
Perlakuan hukum sangat tergantung pada hal itu, Ketika penjualan real estat terjadi dan apakah klaim dari penjualan ini (z. B. Pembayaran harga pembelian) diciptakan sebelum atau setelah pembukaan kebangkrutan. Hasil skenario berikut:
A) Penjualan dan Lengkapi Pembayaran Harga Pembelian Sebelum Pembukaan Kebangkrutan
Penjual telah menerima harga pembelian sepenuhnya, Sebelum proses kebangkrutan dibuka terhadapnya, Sebagai aturan, tidak ada lagi klaim. Pembelian selesai, Dan pembayaran yang diterima adalah bagian dari aset penjual. Namun, administrator kepailitan dapat memeriksa, apakah pembayaran itu bisa diperebutkan, terutama jika:
- Pembayaran telah dilakukan dalam tiga bulan terakhir sebelum kebangkrutan dibuka (§ 130 Inso, Kontes untuk kerugian kreditor).
- Harga pembelian tidak pantas (§ 134 Inso, Kontes untuk kinerja gratis).
B) Dijual sebelum pembukaan kebangkrutan, Harga pembelian sebagian atau tidak dibayar sama sekali
Dalam hal ini, penjual memiliki klaim terbuka terhadap pembeli. Persyaratan ini merupakan klaim kebangkrutan menurut § 38 Inso, Karena muncul sebelum pembukaan proses kebangkrutan. Penjual harus:
- Daftarkan klaim untuk tabel kebangkrutan.
- Jadi hitung, bahwa klaim hanya proporsional (Menurut tingkat kebangkrutan) puas.
C) Dijual setelah pembukaan kebangkrutan
Jika penjualan berlangsung setelah pembukaan proses kepailitan, Transaksi ditangani di bawah pengawasan administrator kepailitan. Dalam hal ini, harga pembelian adalah bagian dari perkebunan kebangkrutan dan tidak tersedia secara langsung untuk penjual.
3. Daftar Tanah dan Hak Keamanan
Faktor kunci adalah situasi pendaftaran tanah. Penjual telah menyetujui hak keamanan, Ini dapat memperkuat posisinya dalam proses kebangkrutan:
- Masalah: Jika resolusi dimasukkan, Jika properti tetap diamankan secara hukum hingga pembayaran harga pembelian. Penjual dapat menolak untuk mentransfer properti, Sampai harga pembelian dibayar.
- Reservasi: Beberapa kontrak pembelian berisi klausul, yang memberi penjual hak penarikan, Jika pembeli tidak membayar harga pembelian. Namun, hak ini dapat dibatasi dalam proses kebangkrutan.
Tanpa hak keamanan seperti itu, klaim harga pembelian diperlakukan seperti klaim kebangkrutan sederhana.
4. Peraturan khusus: Dukungan dan sekresi
A) Pemisahan (§ 47 Inso)
Penjual telah menyetor harga pembelian pada akun kepercayaan atau membuat perjanjian keamanan lain, Dapatkah dana ini dipisahkan dari massa kebangkrutan. Dalam hal ini, penjual memiliki akses langsung ke uang.
B) Sekresi (§ 51 Inso)
Jika penjual adalah hak gadai dasar (z. B. Biaya tanah) telah memberikan properti, Dia bisa dilestarikan sebagai sekresi sekresi. Namun, ini hanya berlaku untuk bagian yang dijamin dari klaim.
5. Kontestasi Menurut Peraturan Kebangkrutan
Administrator Kepailitan berhak, Untuk ikut serta dalam transaksi tertentu, Untuk memperbesar real kebangkrutan. Kontestasi kontestasi berikut ini relevan sehubungan dengan penjualan real estat:
- Deckung Congruent (§ 130 Inso): Pembayaran, yang telah dibuat dalam tiga bulan terakhir sebelum pembukaan kebangkrutan, bisa ditantang, Jika Anda merugikan kreditor.
- Layanan gratis (§ 134 Inso): Properti itu dijual di bawah nilai pasar, ini bisa diperebutkan.
- Kerugian yang disengaja (§ 133 Inso): Jika penjualan berlangsung dengan tujuan, Untuk merugikan kreditor, Seluruh transaksi dapat diperebutkan.
6. Rekomendasi untuk penjual
Untuk mendapatkan klaim dari penjualan real estat jika terjadi kebangkrutan, Jika penjual mengambil beberapa tindakan pencegahan:
- Sekering kontrak: Hak keamanan seperti pemberitahuan rilis atau reservasi dalam kontrak pembelian dapat melindungi dari default.
- Akun kepercayaan: Membayar harga pembelian melalui akun kepercayaan dapat membantu, untuk mengamankan uang dari perkebunan kebangkrutan.
- Pemeriksaan Pembeli: Kelayakan kredit pembeli harus diperiksa sebelum penjualan selesai, Untuk meminimalkan risiko kehilangan klaim.
- Pendaftaran tepat waktu: Klaim terbuka harus didaftarkan tepat waktu untuk tabel kebangkrutan.
7. Kesimpulan
Kebangkrutan penjual setelah penjualan real estat adalah tantangan hukum. Hak penjual sangat bergantung pada saat penjualan, jenis klaim dan hak keamanan yang disepakati. Nasihat hukum dari pengacara spesialis untuk hukum kepailitan dapat membantu, Untuk menegaskan klaim dan untuk mendapatkan posisi terbaik dalam proses kebangkrutan.
