A német városközpontok átmenetileg vannak - egyre inkább üres üzlet ablakain láthatók, Zárt hagyományos kocsmák és a bevált kiskereskedők visszavonása. Amit sok befektető hosszú ideje nem foglalkozik, most egyre inkább gazdasági kockázattal fejlődik: A fekvőbeteg -kereskedelem strukturális változása közvetlenül befolyásolja a kiskereskedelmi ingatlanok értékességének és bérelhetőségének értékét.
Különösen érintett különösen a városi helyszínek - pontosan az a helyek, amelyeket hagyományosan különösen értékesnek tartottak. De még München belvárosában is, Ahol akár 340eur/m² -rel a legmagasabb kereskedelmi területeket hívják fel a német nyelvű országokban, üresen áll. Frankfurtban a legfelső helyszíneken lévő tulajdonosok 270eur/m² -re is szükségük van, Düsseldorfban a bérleti szint hasonló szinten van. Berlinben a népszerű kerületekben a kereskedelmi bérleti díjak tíz éven belül megduplázódtak. Ezt a fejleményt azonban már nem kísérik stabil hozamok.
A magas frekvencia már nem garantálja a stabilitást
A müncheni Kaufingerstrasse -t az egész tetőszobában a leglátogatottabb bevásárló utcának tekintik. Februárban 2025 1,8 millió járókelőt számolt be -. Ennek ellenére még a kiskereskedőknek is bezárniuk kell - az eladások és a bérleti díj közötti kapcsolat már nem megfelelő. Hasonló a frankfurter nordendhez: Kávéolvasás, felett 23 Évekig alapították, adott, Miután a bérleti díj növekedését 70% -kal tették közzé. Berlin-Prenzlauer Berg-ben, Hosszú ideig a gasztronómiának virágzásának szinonimája, Jelenleg több hagyományos étterem van bezárva, Beleértve a "watt" kultikus tárgyat. Az ok: Lefejező vagy nem kiterjesztett bérleti szerződések - már nem gazdaságilag hordozható.
Ezek az esetek nem elszigetelt esetek, de egy németországi fejlődés része. A Kereskedelmi Szövetség Németország szerint (HDE) a járvány kezdete óta léteznek 40.000 A kiskereskedők eltűnnek a piacról. Egy előrejelzés feltételezi, hogy a következő négy évben többet 46.000 A vállalkozások követni fogják. Az ok magában foglalja a növekvő bérleti költségeket, Megváltozott a fogyasztási viselkedés és az inflációval kapcsolatos indexkölcsönzési szerződések miatt a magas terhelés - modell, A kereskedelmi szegmensben a szokásos gyakorlat a.
Index bérleti díjak és infláció: Kockázatos kombináció
A lakossági feltételekkel ellentétben a kereskedelmi bérleti szerződések gyakran indexi záradékokat nyújtanak, amelyek évente többféle kiigazítást tesznek lehetővé. Különösen az inflációs években 2022 és 2023 a kereskedők több mint 50% -ának magasabb bérleti díjat kellett fizetnie. Miközben az ügyfél gyakorisága ugyanakkor sok kerületben elsüllyedt, Számos kereskedő már nem tudta kompenzálni ezt a kiegészítő terhet - sem az áremelkedés, sem az értékesítés növekedése révén. Különösen a tulajdonos -kezelt vállalatok keményen találkoznak.
Az IHK Baden mutató elemzése, hogy az összes kereskedelmi belvárosi társaság kb. 30% -a (kiskereskedelem, szolgáltatás, gasztronómia) olyan rosszak ma, hogy a következő tíz évben már nem léteznek kurzuskorrekció nélkül. Különösen problematikus: A nagyobb láncokat szintén befolyásolják - és visszavonulásuk aránytalanul befolyásolja a környező infrastruktúrát.
Makróhatások az egész kerületre - szintén relevánsak a befektetők számára
A gazdasági következmények túlmutatnak az egyéni bérleti kapcsolatokon. Bezár egy nagy üzletet vagy áruházat, Gyakran az egész környezet megszakad - a kisebb vállalkozások elveszítik sétájukat az ügyfelekben, A látogatási rendezvények visszamennek, Minden utca elhagyatott. Ez a spirál a megüresedésből, Eleső járókelők -A vonzerejének gyakorisága és elvesztése nemcsak veszélyezteti a bérleti hozamot, hanem az objektumok forgalmi értékei is középtávon.
Még a gentrifikált negyedek, mint például a Münchenben vagy a Berlin-Prenzlauer Bergben található Maxvorstadt, nem immunis. Mindkét rétegben az ingatlanárak majdnem három évig stagnálnak az elsüllyedt kamat ellenére - egyértelmű figyelmeztető jelzés a befektetők számára, Ez a tiszta helyminőség már nem elegendő.
Megoldási megközelítések: Mozgó partnerségek és új felhasználási koncepciók
A HDE és számos IHK most tanácsot ad az értékesítés alapú bérleti modellekről. Ezek lehetővé teszik a rugalmasságot: Az üzlet jól fut, a bérbeadók számára közvetlenül a haszonnal jár. A bérlő gazdasági terhe gyengébb fázisokban csökken - ez csökkenti a nemteljesítés kockázatát és stabilizálja a cash flow -t. A minimális bérleti díj kombinációi és az értékesítési alkatrészek fontosságú nyeresége is. A szabályozási korlátozás miatt “Aktív vállalkozói menedzsment” Ez különösen a szabályozott ingatlan eszközökre vonatkozik, Csak korlátozott mértékben lehetséges.
Ezenkívül a földesuraknak át kell gondolniuk - stratégiai kérdések a befektető szempontjából. A megváltozott piaci logika új megközelítéseket igényel a meglévő ingatlanhoz. Bárki, aki ma befektet vagy tart be a belső területi kereskedési oldalakba, A következő központi kérdésekkel kell foglalkoznia:
-
A jövőben milyen típusú felhasználás lesz fenntartható?
A klasszikus kiskereskedelem sok helyen elveszíti a gazdasági anyagot. Ehelyett más fogalmak relevánsak: Bemutatóterem online kapcsolatba, Egészségügyi szolgáltatások, A helyi ellátás vagy a speciális gyártási formátumok stabilitást kínálnak, Mert kevésbé függenek a sétától -ügyfelektől. Hibrid használat is (eladás + Tanács + Szállítás) egyre inkább relevánsabbá válik. -
Milyen vegyes formák - például a kereskedelemből, gasztronómia, Kultúra, Szolgáltatások vagy ideiglenes felhasználás - megvalósítható?
A vegyes fogalmak biztosítják a gyakoriságot, Hozzon létre szinergiákat és növelje a tartózkodás minőségét. A napi vendéglátás kombinációja az együttműködési elemekkel, A mikrokultúra-ajánlatok vagy felbukkanó területek új impulzusokat állíthatnak be, különösen a negyedévben, a magas ingadozással és a fiatal célcsoportokkal. -
Mennyire fenntartható az előző használati koncepció az új keret körülmények között?
Egy jól alapított felhasználási elemzés korán feltárja a gyengeségeket: A bérlő profilja továbbra is illeszkedik a mikrolázshoz? Az objektumgát -mentes, energia -hatékonyság, ESG -nek megfelelő? A területeket rugalmasan adaptálhatják a különböző formátumokhoz? -
Mennyire magas az újrabefektetési potenciál ill. A megtérés vagy áthelyezés tőkekövetelménye?
Nem minden átalakítás kifizetődik, hanem az anyagba célzott beruházások, A terület hatékonysága és a harmadik fél abban a képessége, hogy javítsa a bérelhetőséget és biztosítsa a hosszú távú értékeket. Egy hely- És a bérleti ár -előrejelzés itt kötelező. -
Hogyan lehet csökkenteni a strukturális megüresedett helyek kockázatát??
Rugalmas Mietmodelle (z. B. Értékesítés -függő bérleti díj, Váltómodellek, ideiglenes használat) Csökkentse a felmondás kockázatát, és lehetővé tegye a piaci ingadozásokhoz való alkalmazkodást - ez az ingadozó szakaszban döntő előny. -
Milyen szerepet játszik az ESG stratégia a kereskedelmi ingatlanokban?
Energiahatékonyság, Társadalmi felhasználási koncepciók (z. B. Kvartieriersintegráció) És a kormányzási kérdések egyre inkább az intézményi befektetők középpontjába kerülnek még a kereskedelmi ingatlanokban is. Aki figyelmen kívül hagyja az ESG tényezőit, a jövőben kockáztatja az értékelési kedvezményeket és korlátozza a finanszírozási alapokhoz való hozzáférést. -
Hogyan változik a helyminőség a frekvenciaremellek csökkenésén keresztül? (z. B. Áruházak)?
A nagy kiskereskedelmi láncok visszavonása negatív átterjedési hatásokat válthat ki. A makró újraértékelése- és a mikrolázs - beleértve az akadálymentességet is, mobilitás, Társadalmi környezet - elengedhetetlen, A helymeghatározási lehetőségek realisztikus értékeléséhez.
Az érték és a bérleti stabilitás szempontjából a szerkezeti változások idején már nincs önálló.. Ön beállítja az aktív kezelést, Kreatív felhasználási koncepciók és az előttünk álló városfejlesztés ellenálló megértése. Különösen a B-rétegekben vagy a változó negyedévekben a tegnapi bérleti díj nem dönt, De a holnap felhasználási potenciálja a beruházás sikeréről.
Tanácsként értékvédelmi eszközként
Különösen piaci környezetben, Ez dinamikusan megváltozik, döntő fontosságú. A tulajdonosoknak rendelkezniük kell a jelenlegi teljesítményükkel és objektumaik potenciáljával, amelyet professzionálisan elemeznek - a bérleti struktúra összpontosításával, Felhasználási koncepció, ESG megfelelőség és forgalomképesség. Ilyen intézkedések nélkül a bérleti problémák fenyegetnek, Értékvesztés és drága konverziós intézkedések stratégia nélkül.
Kísérje proaktívan a változást - felismerje a lehetőségeket
Az idők, amelyekben kizárólag a siker döntött, Vége. Ma az intelligens felhasználási koncepciókról szól, Tisztességes bérleti struktúrák és képességek, rugalmasan reagálni a szerkezeti piaci változásokra. A tulajdonosok és a befektetők számára ez a változás nemcsak kockázatokat kínál, hanem a lehetőségek is - ha aktívan kísérik.
