אם נמכר נכס ונפתח הליכי חדלות פירעון נגד המוכר, זה יכול להוביל לשאלות משפטיות מורכבות. השאלה המרכזית היא: אם המוכר רשאי לפתוח תביעות ממכירת נדל"ן, ואם כן, כיצד מטפלים בהליכי פשיטת הרגל? Dieser Artikel beleuchtet die relevanten rechtlichen Grundlagen und mögliche Szenarien.

1. בסיס משפטי

הטיפול בתביעות בקשר למכירת נדל"ן תלוי בהוראות קוד פשיטת הרגל (Inso). מעל הכל, מכריעים הם:

• § 38 Inso (טענות חדלות פירעון): כל טענה היא טענת חדלות פירעון, שנוצר לפני פתיחת הליכי חדלות הפירעון. Solche Forderungen müssen zur Insolvenztabelle angemeldet werden.
• 47 Inso (הגשת זכויות): נכסים, שאינם שייכים לאחוזת פשיטת הרגל, können vom Gläubiger ausgesondert werden.
• §§ 129 ff. Inso (תחרות): מנהל חדלות פירעון יכול להתמודד עם עסקאות משפטיות, die vor der Insolvenzeröffnung stattgefunden haben und die Gläubiger benachteiligen.

Der zeitliche Ablauf der Transaktionen und der Insolvenzverfahren ist entscheidend für die rechtliche Einordnung.

2. זמן המכירות והתביעה

הטיפול המשפטי תלוי בזה באופן משמעותי, כאשר מכירת הנדל"ן התקיימה והאם התביעה ממכירה זו (z. ב. תשלום מחיר הרכישה) נוצר לפני או אחרי פתיחת פשיטת הרגל. תוצאת התרחישים הבאים:

א) מכירות ותשלום מחיר רכישה מלא לפני פתיחת פשיטת הרגל
המוכר כבר קיבל את מחיר הרכישה לחלוטין, לפני פתיחת פשיטת הרגל נגדו, ככלל, אין עוד טענה. הרכישה הושלמה, והתשלומים שהתקבלו הם חלק מנכסי המוכר. עם זאת, מנהל חסר פירעון יכול לבדוק, האם התשלום ניתן לתחרות, במיוחד אם:

• התשלום בוצע בשלושת החודשים האחרונים לפני פתיחת פשיטת הרגל (§ 130 Inso, תחרות על חסרון הנושים).
• מחיר הרכישה לא היה הולם (§ 134 Inso, תחרות על ביצועים בחינם).

ב) מכירה לפני פתיחת פשיטת הרגל, מחיר רכישה חלקית או לא משולם בכלל
במקרה זה, למוכר יש תביעה פתוחה נגד הקונה. דרישה זו היא טענת חדלות פירעון על פי § 38 Inso, מכיוון שהוא עלה לפני פתיחת הליכי פשיטת הרגל. המוכר חייב:

• Die Forderung zur Insolvenztabelle anmelden.
• אז חישוב, כי התביעה היא פרופורציונלית בלבד (על פי שיעור פשיטת הרגל) befriedigt wird.

ג) מכירה לאחר פתיחת פשיטת הרגל
אם המכירה מתרחשת לאחר פתיחת הליכי חדלות הפירעון, העסקה מטופלת תחת פיקוחו של מנהל חסר פירעון. Der Kaufpreis gehört in diesem Fall zur Insolvenzmasse und steht nicht direkt dem Verkäufer zur Verfügung.

3. רישום מקרקעין וזכויות ביטחון

גורם מפתח הוא מצב רישום המקרקעין. המוכר הסכים זכויות אבטחה, זה יכול לחזק את מעמדה בהליכי פשיטת הרגל:

• בְּעָיָה: אם נכנסה החלטה, אם הנכס נשאר מאובטח כחוק עד תשלום מחיר הרכישה. המוכר יכול לסרב להעביר את הנכס, bis der Kaufpreis beglichen ist.
• הַזמָנָה: חוזי רכישה מסוימים מכילים סעיפים, המעניקים למוכר זכות נסיגה, אם הקונה לא משלם את מחיר הרכישה. Dieses Recht kann im Insolvenzverfahren jedoch eingeschränkt sein.

Ohne solche Sicherungsrechte wird die Forderung auf den Kaufpreis wie eine einfache Insolvenzforderung behandelt.

4. תקנות מיוחדות: תמיכה והפרשה

א) הַפרָדָה (§ 47 Inso)
המוכר הפקיד את מחיר הרכישה בחשבון נאמנות או ביצע הסכם אבטחה נוסף, האם ניתן להפריד כספים אלה ממסת פשיטת הרגל. In diesem Fall hat der Verkäufer direkten Zugriff auf das Geld.

ב) הַפרָשָׁה (§ 51 Inso)
אם המוכר הוא שיעבוד בסיסי (z. ב. מטען אדמה) העניק את הנכס, ניתן לשמור עליו כהפרשה של הפרשה. Dies gilt allerdings nur für den gesicherten Teil der Forderung.

5. תחרות על פי תקנות פשיטת הרגל

למנהל חדלות פירעון יש את הזכות, להתמודד עם עסקאות מסוימות, כדי להגדיל את אחוזת פשיטת הרגל. התחרות הבאה של התחרות רלוונטית בקשר למכירות נדל"ן:

• דקונג חופב (§ 130 Inso): תשלומים, שנעשו בשלושת החודשים האחרונים לפני פתיחת פשיטת הרגל, ניתן לאתגר, wenn sie Gläubiger benachteiligen.
• שירותים בחינם (§ 134 Inso): הנכס נמכר בשווי השוק, kann dies angefochten werden.
• חסרון מכוון (§ 133 Inso): אם המכירה התרחשה עם היעד, לנושה חסרון, kann die gesamte Transaktion angefochten werden.

6. המלצות למוכרים

על מנת להבטיח תביעות ממכירת נדל"ן במקרה של פשיטת רגל, האם המוכרים נוקטים כמה אמצעי זהירות:

• נתיכים חוזיים: Sicherungsrechte wie eine Auflassungsvormerkung oder Rücktrittsvorbehalte im Kaufvertrag können vor Zahlungsausfall schützen.
• חשבונות אמון: תשלום מחיר הרכישה באמצעות חשבון נאמנות יכול לעזור, das Geld vor der Insolvenzmasse zu sichern.
• בחינת הקונה: יש לבדוק את אמינות האשראי של הקונה לפני סיום המכירה, um das Risiko eines Forderungsausfalls zu minimieren.
• רישום בזמן: Offene Forderungen sollten fristgerecht zur Insolvenztabelle angemeldet werden.

7. מַסְקָנָה

פשיטת הרגל של המוכר לאחר מכירת נדל"ן היא אתגר משפטי. זכויות המוכר תלויות רבות בזמן המכירה, סוג התביעה וזכויות האבטחה המוסכמות. ייעוץ משפטי מעורך דין מומחה לחוק חדלות פירעון יכול לעזור, Ansprüche geltend zu machen und die bestmögliche Position im Insolvenzverfahren zu sichern.

Der Beitrag זכויות המוכר של נכס בהליכי פשיטת הרגל לאחר המכירה erschien zuerst auf נדל"ן זריז.