Si une propriété est vendue et qu'une procédure d'insolvabilité contre le vendeur est ensuite ouverte, Cela peut conduire à des questions juridiques complexes. La question centrale est: Si le vendeur a le droit d'ouvrir les réclamations des ventes immobilières, Et si c'est le cas, Comment sont-ils traités dans la procédure de faillite? Dieser Artikel beleuchtet die relevanten rechtlichen Grundlagen und mögliche Szenarien.

1. Base juridique

Le traitement des réclamations dans le cadre des ventes immobilières dépend des dispositions du Code de la faillite (Inso). Surtout, crucial:

• § 38 Inso (Réclamations d'insolvabilité): Toute réclamation est une réclamation d'insolvabilité, qui a été créé avant l'ouverture de la procédure d'insolvabilité. Solche Forderungen müssen zur Insolvenztabelle angemeldet werden.
• 47 Inso (Soumettre des droits): Actifs, qui n'appartiennent pas au domaine de la faillite, können vom Gläubiger ausgesondert werden.
• §§ 129 ff. Inso (Contestation): L'administrateur d'insolvabilité peut contester les transactions juridiques, die vor der Insolvenzeröffnung stattgefunden haben und die Gläubiger benachteiligen.

Der zeitliche Ablauf der Transaktionen und der Insolvenzverfahren ist entscheidend für die rechtliche Einordnung.

2. Temps de vente et la réclamation

Le traitement juridique en dépend considérablement, Lorsque la vente immobilière a eu lieu et si la réclamation de cette vente (z. B. Paiement du prix d'achat) a été créé avant ou après l'ouverture de la faillite. Les scénarios suivants:

un) Ventes et paiement du prix d'achat complet avant l'ouverture de la faillite
Le vendeur a déjà reçu le prix d'achat complètement, Avant que la procédure de faillite ne soit ouverte contre lui, En règle générale, il n'y a plus aucune réclamation. L'achat est complet, Et les paiements reçus font partie des actifs du vendeur. Cependant, l'administrateur d'insolvabilité peut vérifier, si le paiement est contestable, surtout si:

• Le paiement a été effectué au cours des trois derniers mois avant l'ouverture de la faillite (§ 130 Inso, Concours pour le désavantage des créanciers).
• Le prix d'achat était inapproprié (§ 134 Inso, Concours pour la performance gratuite).

b) Vente avant l'ouverture de la faillite, Prix ​​d'achat partiellement ou non du tout payé
Dans ce cas, le vendeur a une réclamation ouverte contre l'acheteur. Cette exigence est une réclamation d'insolvabilité selon le § 38 Inso, Car il est apparu avant l'ouverture de la procédure de faillite. Le vendeur doit:

• Die Forderung zur Insolvenztabelle anmelden.
• Alors calculez, que la réclamation n'est que proportionnée (Selon le taux de faillite) befriedigt wird.

c) Vente après l'ouverture de la faillite
Si la vente a lieu après l'ouverture de la procédure d'insolvabilité, La transaction est gérée sous la supervision de l'administrateur d'insolvabilité. Der Kaufpreis gehört in diesem Fall zur Insolvenzmasse und steht nicht direkt dem Verkäufer zur Verfügung.

3. Registre des terres et droits de sécurité

Un facteur clé est la situation du registre foncier. Le vendeur a convenu des droits de sécurité, Cela peut renforcer sa position dans la procédure de faillite:

• Problème: Si une résolution était entrée, Si la propriété reste légalement sécurisée jusqu'au paiement du prix d'achat. Le vendeur peut refuser de transférer la propriété, bis der Kaufpreis beglichen ist.
• Réservation: Certains contrats d'achat contiennent des clauses, qui accorde au vendeur un droit de retrait, Si l'acheteur ne paie pas le prix d'achat. Dieses Recht kann im Insolvenzverfahren jedoch eingeschränkt sein.

Ohne solche Sicherungsrechte wird die Forderung auf den Kaufpreis wie eine einfache Insolvenzforderung behandelt.

4. Règlements spéciaux: Soutien et sécrétion

un) Séparation (§ 47 Inso)
Le vendeur a déposé le prix d'achat sur un compte en fiducie ou fait un autre accord de sécurité, Ces fonds peuvent-ils être séparés de la masse de faillite. In diesem Fall hat der Verkäufer direkten Zugriff auf das Geld.

b) Sécrétion (§ 51 Inso)
Si le vendeur est un privilège de base (z. B. Une charge terrestre) a accordé la propriété, Il peut être conservé comme sécrétion d'une sécrétion. Dies gilt allerdings nur für den gesicherten Teil der Forderung.

5. Contestation Selon le Règlement de faillite

L'administrateur d'insolvabilité a le droit, Pour contester certaines transactions, Pour agrandir le domaine de la faillite. La contestation suivante de la contestation est pertinente en relation avec les ventes immobilières:

• Deckrung congruent (§ 130 Inso): Paiements, qui ont été fabriqués au cours des trois derniers mois avant l'ouverture de la faillite, peut être contesté, wenn sie Gläubiger benachteiligen.
• Services gratuits (§ 134 Inso): La propriété a été vendue sous la valeur marchande, kann dies angefochten werden.
• Désavantage intentionnel (§ 133 Inso): Si la vente a eu lieu avec la destination, Pour désavantager le créancier, kann die gesamte Transaktion angefochten werden.

6. Recommandations pour les vendeurs

Afin de garantir les réclamations d'une vente immobilière en cas de faillite, Les vendeurs devraient-ils prendre des mesures de précaution:

• Fusibles contractuels: Sicherungsrechte wie eine Auflassungsvormerkung oder Rücktrittsvorbehalte im Kaufvertrag können vor Zahlungsausfall schützen.
• Comptes en fiducie: Payer le prix d'achat via un compte en fiducie peut aider, das Geld vor der Insolvenzmasse zu sichern.
• Examen de l'acheteur: La solvabilité de l'acheteur doit être vérifiée avant la fin de la vente, um das Risiko eines Forderungsausfalls zu minimieren.
• Enregistrement en temps opportun: Offene Forderungen sollten fristgerecht zur Insolvenztabelle angemeldet werden.

7. Conclusion

La faillite du vendeur après une vente immobilière est une contestation judiciaire. Les droits du vendeur dépendent fortement du moment de la vente, Le type de réclamation et les droits de sécurité convenus. Les conseils juridiques d'un avocat spécialisé pour le droit de l'insolvabilité peuvent aider, Ansprüche geltend zu machen und die bestmögliche Position im Insolvenzverfahren zu sichern.

Der Beitrag Droits du vendeur d'une propriété dans la procédure de mise en faillite après la vente erschien zuerst auf Immobilier agile.