Les zones très fréquentées des grandes villes sont particulièrement touchées - c'est-à-dire précisément ces zones, qui étaient traditionnellement considérés comme particulièrement précieux. Mais même au centre-ville de Munich, où les loyers commerciaux les plus élevés des pays germanophones atteignent 340EUR/m², les magasins sont vides. À Francfort, les propriétaires occupant des emplacements privilégiés exigent jusqu'à 270 EUR/m², À Düsseldorf, le niveau des loyers est similaire. A Berlin, les loyers commerciaux dans les quartiers populaires ont même doublé en dix ans. Diese Entwicklung geht jedoch längst nicht mehr mit stabilen Erträgen einher.

La haute fréquence ne garantit plus la stabilité

La Kaufingerstrasse à Munich est considérée comme la rue commerçante la plus visitée de toute la région DACH. En février 2025 Il a compté 1,8 millions de passants. Néanmoins, même dans ce cas, les détaillants doivent fermer - le rapport entre les ventes et le loyer n'est plus correct pour beaucoup. Similaire dans le Nordend de Francfort: Das Café Lido, au-dessus de 23 Établi depuis des années, abandonné, après l'annonce d'une augmentation de loyer de 70 %. À Berlin-Prenzlauer Berg, Longtemps synonyme de gastronomie florissante, Plusieurs restaurants traditionnels sont actuellement fermés, dont l'objet culte « WATT ». La raison: Auslaufende oder nicht verlängerte Mietverträge – wirtschaftlich nicht mehr tragbar.

Ces cas ne sont pas des cas isolés, mais fait partie d'un développement à l'échelle de l'Allemagne. Selon l'association professionnelle allemande (HDE) existent déjà depuis le début de la pandémie 40.000 Les détaillants ont disparu du marché. Une prévision suppose cela, que plus dans les quatre prochaines années 46.000 Les entreprises suivront. La raison en est, entre autres, la hausse des coûts de location., un changement de comportement des consommateurs et le fardeau élevé des contrats de location indexés sur l'inflation - un modèle, das im Gewerbesegment gängige Praxis ist.

Indice des loyers et inflation: Une combinaison risquée

Contrairement aux baux d'habitation, les baux commerciaux contiennent souvent des clauses d'indexation, qui permettent plusieurs ajustements par an. Surtout dans les années d'inflation 2022 et 2023 Plus de 50 % des commerçants ont dû payer des loyers plus élevés. Dans le même temps, la fréquentation a diminué dans de nombreux quartiers de la ville., De nombreuses entreprises n'étaient plus en mesure de compenser cette charge supplémentaire - ni par des augmentations de prix ni par une croissance des ventes.. Insbesondere inhabergeführte Betriebe trifft das hart.

Une analyse de l'IHK Baden montre, qu'environ 30 % de toutes les entreprises commerciales du centre-ville (vente au détail, service, gastronomie) sont si mal placés aujourd'hui, que sans changement de cap, ils n’existeront plus dans les dix prochaines années. Particulièrement problématique: Auch größere Ketten sind betroffen – und deren Rückzug wirkt sich überproportional auf die umliegende Infrastruktur aus.

Des effets macro sur des quartiers entiers de la ville – également pertinents pour les investisseurs

Les conséquences économiques vont au-delà des locations individuelles. Ferme un grand magasin ou un grand magasin, L'environnement tout entier s'effondre souvent - les petits magasins perdent leurs clients sans rendez-vous, Les motifs de visite diminuent, des rues entières deviennent désertes. Cette spirale de vacance, La baisse de la fréquentation et la perte d’attractivité ne mettent pas seulement en danger les rendements locatifs, sondern mittelfristig auch die Verkehrswerte von Objekten.

Même les quartiers embourgeoisés comme Maxvorstadt à Munich ou Berlin-Prenzlauer Berg ne sont pas à l’abri.. Dans les deux régions, les prix de l'immobilier stagnent depuis près de trois ans malgré la baisse des taux d'intérêt - un signal d'alarme clair pour les investisseurs., dass reine Lagequalität nicht mehr ausreicht.

Solutions: Partenariats de location et nouveaux concepts d'utilisation

Le HDE et de nombreux IHK recommandent désormais des modèles de location basés sur la vente. Ceux-ci permettent une flexibilité: Les affaires vont bien ?, Les propriétaires bénéficient directement. Dans les phases plus faibles, la charge économique pour le locataire est réduite - cela réduit le risque de défaut et stabilise les flux de trésorerie. Les combinaisons de loyer minimum et d’éléments de vente deviennent également plus importantes. En raison des limites réglementaires “Gestion entrepreneuriale active” Cela est particulièrement vrai pour les fonds spéciaux immobiliers réglementés., nur eingeschränkt möglich.

En outre, les propriétaires doivent repenser les questions stratégiques du point de vue de l’investisseur.. L'évolution de la logique du marché nécessite de nouvelles approches des propriétés existantes. Quiconque investit dans des points de vente en centre-ville ou les conserve aujourd'hui, doit traiter les questions centrales suivantes:

• Quels types d’usages seront viables à l’avenir ??
  Le commerce de détail classique perd sa substance économique dans de nombreux domaines. Au lieu de cela, d'autres concepts deviennent plus pertinents: Showrooms avec connexion en ligne, services médicaux, L’approvisionnement local ou les formats de fabrication spécialisés offrent une stabilité, parce qu'ils dépendent moins des clients sans rendez-vous. Utilisation hybride également (vente + Conseil + Expédition) wird zunehmend relevant.

• Quelles formes mixtes – par exemple issues du commerce, gastronomie, Culture, Services ou utilisation temporaire – peuvent être mis en œuvre?
  Des concepts mixtes assurent la fréquence, créer des synergies et augmenter la qualité du séjour. La combinaison de la restauration de jour avec des éléments de coworking, Mikro-Kulturangeboten oder Pop-up-Flächen kann insbesondere in Vierteln mit hoher Fluktuation und junger Zielgruppe neue Impulse setzen.

• Dans quelle mesure le concept d’utilisation actuel est-il viable dans les nouvelles conditions-cadres ??
  Une analyse d’utilisation bien fondée révèle les faiblesses à un stade précoce: Le profil du locataire correspond-il toujours au micro-site ?? La propriété est-elle accessible aux personnes à mobilité réduite ?, économe en énergie, Conforme ESG? Les surfaces peuvent être adaptées de manière flexible à différents formats?

• Quel est le potentiel de réinvestissement ?. le capital nécessaire à la conversion ou au repositionnement?
  Toutes les rénovations n'en valent pas la peine - mais des investissements concrets et ciblés sont nécessaires., L'efficacité de l'espace et la possibilité d'être utilisé à d'autres fins améliorent la rentabilité et garantissent les valeurs à long terme. Un emplacement- und Mietpreisprognose ist hier zwingend.

• Comment réduire le risque de vacance structurelle ??
  Modèle de modèle flexible (Z B. Loyer dépendant des ventes, Modèles d'escadron, utilisation provisoire temporaire) verringern das Kündigungsrisiko und ermöglichen eine Anpassung an Marktschwankungen – ein entscheidender Vorteil in volatilen Phasen.

• Quel rôle joue la stratégie ESG pour l’immobilier commercial?
  Efficacité énergétique, concepts d'utilisation sociale (Z B. Quartiersintégration) et les questions de gouvernance deviennent également de plus en plus au centre des préoccupations des investisseurs institutionnels dans l'immobilier commercial.. Quiconque ignore les facteurs ESG, riskiert zukünftig Bewertungsabschläge und eingeschränkten Zugang zu Finanzierungsmitteln.

• Comment la qualité de la localisation change-t-elle en raison de la baisse des ancrages fréquentiels ? (Z B. grands magasins)?
  Le retrait des grandes chaînes de vente au détail peut avoir des retombées négatives. Une réévaluation de la macro- et micro-emplacement – ​​y compris l’accessibilité, mobilité, environnement social – est essentiel, um Standortchancen realistisch einzuschätzen.

La préservation de la valeur et la stabilité des loyers ne sont plus une réussite assurée en période de changement structurel. Ils utilisent la gestion active, des concepts d'utilisation créatifs et une compréhension fiable du développement urbain. Surtout dans les sites B ou en cas de changement de quartier, le loyer d'hier n'est pas un facteur décisif, sondern das Nutzungspotenzial von morgen über den Erfolg einer Investition.

Le conseil comme outil de protection de la valeur

Surtout dans un environnement de marché, qui change dynamiquement, Des conseils judicieux sont essentiels. Les propriétaires doivent faire analyser professionnellement les performances actuelles et le potentiel de leurs propriétés - en mettant l'accent sur la structure locative., Concept d'utilisation, Conformité ESG et commercialisation. Sans de telles mesures, il existe un risque de problèmes de location, Wertverluste und teure Umbaumaßnahmen ohne Strategie.

Accompagner le changement de manière proactive – reconnaître les opportunités

Les temps, dans lesquelles les situations seules déterminaient le succès, sont finis. Aujourd'hui, il s'agit de concepts d'utilisation intelligents, des structures de location équitables et la capacité, réagir avec flexibilité aux changements structurels du marché. Ce changement ne présente pas seulement des risques pour les propriétaires et les investisseurs, sondern auch Chancen – wenn er aktiv begleitet wird.

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