Un avis: Ce texte ne représente pas des conseils juridiques ou peut le remplacer.
Si une propriété est vendue et qu'une procédure d'insolvabilité contre le vendeur est ensuite ouverte, Cela peut conduire à des questions juridiques complexes. La question centrale est: Si le vendeur a le droit d'ouvrir les réclamations des ventes immobilières, Et si c'est le cas, Comment sont-ils traités dans la procédure de faillite? Cet article illumine les fondations juridiques et les scénarios possibles pertinents.
1. Base juridique
Le traitement des réclamations dans le cadre des ventes immobilières dépend des dispositions du Code de la faillite (Inso). Surtout, crucial:
- § 38 Inso (Réclamations d'insolvabilité): Toute réclamation est une réclamation d'insolvabilité, qui a été créé avant l'ouverture de la procédure d'insolvabilité. Ces réclamations doivent être enregistrées pour le tableau d'insolvabilité.
- 47 Inso (Soumettre des droits): Actifs, qui n'appartiennent pas au domaine de la faillite, peut être séparé du créancier.
- §§ 129 ff. Inso (Contestation): L'administrateur d'insolvabilité peut contester les transactions juridiques, qui a eu lieu avant l'ouverture de la faillite et le désavantage des créanciers.
Le cours temporel des transactions et la procédure d'insolvabilité est crucial pour la classification juridique.
2. Temps de vente et la réclamation
Le traitement juridique en dépend considérablement, Lorsque la vente immobilière a eu lieu et si la réclamation de cette vente (z. B. Paiement du prix d'achat) a été créé avant ou après l'ouverture de la faillite. Les scénarios suivants:
un) Ventes et paiement du prix d'achat complet avant l'ouverture de la faillite
Le vendeur a déjà reçu le prix d'achat complètement, Avant que la procédure de faillite ne soit ouverte contre lui, En règle générale, il n'y a plus aucune réclamation. L'achat est complet, Et les paiements reçus font partie des actifs du vendeur. Cependant, l'administrateur d'insolvabilité peut vérifier, si le paiement est contestable, surtout si:
- Le paiement a été effectué au cours des trois derniers mois avant l'ouverture de la faillite (§ 130 Inso, Concours pour le désavantage des créanciers).
- Le prix d'achat était inapproprié (§ 134 Inso, Concours pour la performance gratuite).
b) Vente avant l'ouverture de la faillite, Prix d'achat partiellement ou non du tout payé
Dans ce cas, le vendeur a une réclamation ouverte contre l'acheteur. Cette exigence est une réclamation d'insolvabilité selon le § 38 Inso, Car il est apparu avant l'ouverture de la procédure de faillite. Le vendeur doit:
- Enregistrez la réclamation pour la table de faillite.
- Alors calculez, que la réclamation n'est que proportionnée (Selon le taux de faillite) est satisfait.
c) Vente après l'ouverture de la faillite
Si la vente a lieu après l'ouverture de la procédure d'insolvabilité, La transaction est gérée sous la supervision de l'administrateur d'insolvabilité. Dans ce cas, le prix d'achat fait partie du domaine de la faillite et n'est pas directement disponible pour le vendeur.
3. Registre des terres et droits de sécurité
Un facteur clé est la situation du registre foncier. Le vendeur a convenu des droits de sécurité, Cela peut renforcer sa position dans la procédure de faillite:
- Problème: Si une résolution était entrée, Si la propriété reste légalement sécurisée jusqu'au paiement du prix d'achat. Le vendeur peut refuser de transférer la propriété, Jusqu'à ce que le prix d'achat soit payé.
- Réservation: Certains contrats d'achat contiennent des clauses, qui accorde au vendeur un droit de retrait, Si l'acheteur ne paie pas le prix d'achat. Cependant, ce droit peut être limité dans les procédures de mise en faillite.
Sans ces droits de sécurité, la demande de prix d'achat est traitée comme une simple réclamation de faillite.
4. Règlements spéciaux: Soutien et sécrétion
un) Séparation (§ 47 Inso)
Le vendeur a déposé le prix d'achat sur un compte en fiducie ou fait un autre accord de sécurité, Ces fonds peuvent-ils être séparés de la masse de faillite. Dans ce cas, le vendeur a un accès direct à l'argent.
b) Sécrétion (§ 51 Inso)
Si le vendeur est un privilège de base (z. B. Une charge terrestre) a accordé la propriété, Il peut être conservé comme sécrétion d'une sécrétion. Cependant, cela ne s'applique qu'à la partie garantie de la réclamation.
5. Contestation Selon le Règlement de faillite
L'administrateur d'insolvabilité a le droit, Pour contester certaines transactions, Pour agrandir le domaine de la faillite. La contestation suivante de la contestation est pertinente en relation avec les ventes immobilières:
- Deckrung congruent (§ 130 Inso): Paiements, qui ont été fabriqués au cours des trois derniers mois avant l'ouverture de la faillite, peut être contesté, Si vous désavantagez les créanciers.
- Services gratuits (§ 134 Inso): La propriété a été vendue sous la valeur marchande, Cela peut être contesté.
- Désavantage intentionnel (§ 133 Inso): Si la vente a eu lieu avec la destination, Pour désavantager le créancier, La transaction entière peut être contestée.
6. Recommandations pour les vendeurs
Afin de garantir les réclamations d'une vente immobilière en cas de faillite, Les vendeurs devraient-ils prendre des mesures de précaution:
- Fusibles contractuels: Les droits de sécurité tels qu'un avis de libération ou des réservations dans le contrat d'achat peuvent protéger contre le défaut.
- Comptes en fiducie: Payer le prix d'achat via un compte en fiducie peut aider, Pour sécuriser l'argent de la succession de la faillite.
- Examen de l'acheteur: La solvabilité de l'acheteur doit être vérifiée avant la fin de la vente, Pour minimiser le risque de perte de réclamations.
- Enregistrement en temps opportun: Les réclamations ouvertes doivent être enregistrées à temps pour la table de faillite.
7. Conclusion
La faillite du vendeur après une vente immobilière est une contestation judiciaire. Les droits du vendeur dépendent fortement du moment de la vente, Le type de réclamation et les droits de sécurité convenus. Les conseils juridiques d'un avocat spécialisé pour le droit de l'insolvabilité peuvent aider, Affirmer les réclamations et garantir la meilleure position possible dans la procédure de mise en faillite.
