Akuutin asuntopulan ja tyhjien toimistoominaisuuksien aikoina yhdestä aiheesta on tulossa yhä tärkeämpi sijoittajien ja omistajien painopiste: Toimistotilan muuntaminen asuintilaan. Mikä kuulostaa ensi silmäyksellä sosiaaliselta ja ekologiselta panokselta, Tarkemmassa tarkastuksessa se osoittautuu konkreettiseksi yrittäjämahdollisuudeksi. Koska käyttämättömän kaupallisen tilan muutos voidaan - oikein analysoida ja toteuttaa - tuottaa houkuttelevan kassavirran, Turvalliset kiinteistöarvot ja luo samalla sosiaalisesti tarvittava asuintilaa.
Paine asuntomarkkinoille: Haaste potentiaalisesti
Nykyisen analyysin mukaan kierros puuttuu koko Saksasta 550.000 Huoneistot, Etenkin segmentissä edullinen asuintila Metropolitan alueilla. Samanaikaisesti on monia paikkoja Sadat tuhannet neliömetriä toimistotilaa tyhjä - Esimerkiksi pelkästään Hampurissa, 753.000 mökki. Työmarkkinoiden muutos kotitoimiston ja pöydän jakamisen kautta vahvistaa edelleen tätä suuntausta.
Mikä on akuutti ongelma kunnille ja asumiselle hakeville, voi olla taloudellinen vaihtoehto kiinteistöjen omistajille: Tyhjien toimistoominaisuuksien muuntaminen asuinyksiköissä ei ole vain ratkaisu, jolla on sosiaalinen lisäarvo, mutta myös tapa vakaampiin ja kestävämpiin vuokratuottoihin.
Miksi muuntaminen on kannattavaa - taloudellinen ja ekologinen
1. Alennetut rakennuskustannukset varaston käytön avulla
Olennainen etu on olemassa oleva rakennuskangas: Kokonaisuus, Päällyste, Kehitys - paljon on jo saatavilla ja säästää siten materiaalia- ja rakennuskustannukset. Tämä tekee muunnoksia usein uusiin rakennuksiin merkittävästi halvempi ja Lisää resursseja. Suurin osa SO -nimistä “harmaa energia” On jo sidottu. Se tarkoittaa: vähemmän päästöjä, lyhyemmät rakennusajat, Alempi suunnittelu.
2. Kestävyys ja ESG -vaatimustenmukaisuus
Nykyisten rakennusten käyttö tukee ilmastotavoitteita ja parantaa kiinteistön ESG -tietuetta. Markkinoilla, jossa kestävyys on yhä enemmän merkityksellisempää rahoituksessa, Tämä on strateginen etu - etenkin sijoittajille, Pankit ja institutionaaliset kumppanit.
3. Korkeampi kassavirta markkinoiden kautta
Kireillä asuntomarkkinoilla merkittävästi vakaampi vuokratuotot ymmärtää, kuten klassisen toimistotilan kanssa, jonka vuokrahinnan kehitys on pysähtynyt tai laskenut pandemian jälkeen. Erityisesti pienemmät asuinyksiköt tarjoavat hyvän tuottoriskin suhteen.
Ajatuksesta toteuttaa: Jäsennelty muuntamisprosessi
Menestyvä punaisen kehitysprojekti alkaa yksityiskohtaisella analyysillä, eikä se lopu rakentamiseen, mutta vakaalla toiminnalla. Projektin tyypillinen kurssi käsittää viisi keskusvaihetta:
1. Aloita sijainnista- ja esineiden arviointi
Aloita a Objektiivinen arvio sijainnistasi:
Kuinka korkea on paikallinen asuintilan kysyntä? Mitkä kohderyhmät (z. B -. Opiskelija, Perhe, Eläkeläinen) hallita markkinoita? Mitä rakennuslain rajoituksia sovelletaan? Ja erittäin tärkeä: Kiinteistö soveltuu rakenteellisesti elämiseen?
Tyypilliset kriteerit:
-
Rakennuksen syvyys ≤ 14 Metri: Tärkeä luonnolliselle altistumiselle
-
Joustava pohjapiirroksen rakenne: z. B -. Tukea rakennetta kuormitusseinien sijasta
-
Portaikkojen ja hissien lukumäärä ja sijainti
-
Altistuminen ja ilmanvaihtopotentiaali
-
Palonsuojaus ja äänieristetty tila
-
Tekninen rakennuslaite (TGA): z. B -. keskuslämmitys, tuuletus, Sähköinen
Kokenut projektineuvoja tai arkkitehti voi jo tarjota järkevän arvioinnin täällä ensimmäisessä tarkastuksessa - usein yhdistettynä a karkea sijoituskehys ja potentiaalisten raporttien luonnostelu.
2. Kassavirran mallintaminen: Laske realistisesti kannattavuus
Tärkeä askel omistajille ja sijoittajille on muuntamisen taloudellinen arviointi. Yksityiskohtainen auttaa Kassavirtamalli, että molemmat muuntamiskustannukset, Aikaprosessit sekä suunnitellut vuokratuotot ja toimintakustannukset.
Tyypilliset pääsymuuttujat:
-
Bau- ja suunnittelukustannukset neliömetriä kohti
-
Tukikelpoiset osakkeet ja mahdolliset avustukset
-
Rahoitusrakenne (Oma/velka)
-
Kohderyhmien suunnitellut vuokrat
-
Vuokra- ja avointen virkamiesten varannot
-
Poistomallit (AFA, Erityinen AFA lähellä sosiaalista asuntoa)
Avainlukut, jotka ovat peräisin siitä:
-
Nettofangeiitti (Alkuperäinen netto)
-
Pääoman arvo (NPV)
-
Sisäisen kiinnostuksen jalka (Irro)
-
Murto-aika
-
Dynaaminen poisto
Varsinkin varasiobjektien tapauksessa: Kohtalainen, Mutta realistinen vuokra on yleensä enemmän saavutettavissa kuin kalliiden uusien rakennusten kanssa - mikä parantaa taloutta usein kaikista rakenteellisista haasteista huolimatta.
3. Luo laillinen varmuus - puhu viranomaisille varhaisessa vaiheessa
Saksan suunnittelu- ja valtuutuslain rakentaminen asettaa korkeat vaatimukset käytön muutoksiin. Se on mikä tärkeämpää, Varhaisessa vaiheessa rakennusviranomaisten kanssa, Kaupungin suunnittelijat ja mahdollisesti. Mennä Monumentin suojaviranomaiset.
Dabei Helfen u. neito.:
-
§34 Baugb (Työntää alueelle)
-
§13a Baugb (Nopeutetut menetelmät sisätiloissa)
-
Nykyiset tilaa koskevat määräykset muuntamisstandardeista (z. B -. Schleswig-Holstein tai Hampuri)
-
Vapautukset pysäköintitilan todisteista tai poikkeamat ikkunoiden arvioinnissa
Tavoitteen tulisi olla laillisesti turvallinen kunnostus, Se ei tuota ilkeitä yllätyksiä rakennusvaiheen aikana tai sen jälkeen.
4. Käytä rahoitusta ja verovipua
Valtio tukee muuntamista erilaisilla Rahoitusvälineet, Etenkin kohtuuhintaisen asumisen tai energisen kunnostuksen alueella. Rahoitusmahdollisuuksia on useilla tasoilla:
-
Liittovaltion taso: z. B -. KFW -rahoituslaina, Begramme
-
Valtion ohjelmat: Avustuksia muunnoksille, Etikettien rahoitus
-
Paikallisen tason: Laki tai kehitystyöajat
-
Verottaa: Erityiset poistot sosiaaliseen asuntoon (§7B ESTG), Monumentti, Sijoitusvähennysmäärät
On tärkeää: Rahoitus on varhain hakeutua ja yleensä sidottu tiettyihin standardeihin tai vuokra -rajoihin. Siksi ne olisi integroitava suunnitteluun varhain - ei ensinnäkin, Jos rakennuskustannukset ovat jo kiinteät.
5. Markkinointi tai toiminta: Kestävä käyttö vakaisiin satoihin
Toimistoomaisuuden onnistuneen kunnostamisen jälkeen asuintilassa päätös on määrä: Pidä tai myydä varastossa? Molemmat polut tarjoavat erilaisia mahdollisuuksia - on ratkaisevan tärkeää, Mitä tavoitetta saavutat kiinteistön kanssa: lyhytaikainen likviditeetti, Pitkän aikavälin kassavirta tai salkun optimointi.
Vaihtoehto A: Nykyinen kehitys ja vuokraus
Jos pidät kiinteistösi varastossa, Hyötyä säännöllisestä, Laskettavissa olevat vuokratuotot. Erityisesti kireillä asuntomarkkinoilla asuintilaa löytyy hyvin kytkettyistä paikoista vuokraa kestävästi ja nopeasti - usein alhaisemmat markkinointikustannukset kuin uusissa huoneistoissa.
Erityisen mielenkiintoinen:
-
Mikrokortti tai WG-yhteensopivat huoneistot Opiskelijoille tai nuorille ammattilaisille
-
Esteyksiköt eläkeläisille tai ihmisille, joilla on tukea
-
Sosiaalisesti rahoitetut huoneistot, usein yhteistyössä palveluntarjoajien tai kaupunkien kanssa (z. B -. Hienostuneella tai taatulla vuokralla)
Pitkän aikavälin vuokraus on erityisen suositeltavaa:
-
Positiivinen kassavirta päivästä 1
-
Houkutteleva sijainti vuokrasuhteen dynamiikan kanssa
-
Suojaus markkinasykleiltä monipuolisen vuokralaisen rakenteen avulla
Vaihtoehto B: Myynti kunnostetussa valtiossa
Pelkistys voi olla myös kohdennettu Arvonlisäys strategia palvella: Remontoimalla sinua lisää käytettävyyttä, Vähennä avointa työpaikkaa ja luo asuintilaa - halutut tavarat, Etenkin institutionaalisille ostajille tai asuntoyhdistyksille.
Myynti edut:
-
Hiljaisten varantojen toteuttaminen päivittämällä
-
Korkeammat ostohinnat vuokrattavaan asuintilaan kuin avoimelle toimistotilaan
-
Mahdollisuus niputtaa projekti (z. B -. Useiden muunnettujen objektien pakettien myynti)
Tätä strategiaa varten olisi kehitettävä markkinointikonsepti varhaisessa vaiheessa - esimerkiksi kohderyhmän analyysin kanssa, Käyttökonsepti, Visualisoinnit ja poistumisskenaariot.
Vaihtoehto C: Yhteistyö sosiaalisten tarjoajien tai asuinprojektien kanssa
Etenkin kaupunkipaikoissa ja pienempien yksiköiden kanssa se voi olla järkevää, Pitkän aikavälin kumppanuudet sosiaalisten tarjoajien kanssa, Aloittaa asuvat aloitteet tai kunnat. Nämä eivät usein vain ota vuokrausmaksuja (z. B -. Tietoja KDU -palveluista), mutta myös osa hallintoa.
Tämä vaihtoehto tarjoaa:
-
Vakaa vuokratuotot, joilla on vähimmäisvallan riski
-
julkisuusvaikutus (ESG/kestävyys)
-
mahdollisesti. Lisärahoitus- tai verorahoitusalennuksia
Esteet ja miten ne voitetaan
Muuntaminen ei tietenkään ole varma menestys. Muun muassa on haasteita:
-
Lakirajoitusten rakentaminen (Käytön muutos, Palontorjunta, Pysäköintipysäköinti),
-
Korkeat vaatimukset terveelle eristykselle ja energiatehokkuudelle,
-
Asuinyksiköiden toiminnallisen pohjapiirroksen tarve.
Mutta täsmälleen strateginen suunnittelu ja erikoistuneet neuvot alkavat. Monitieteisen arkkitehtitiimin kanssa, Hankekehittäjät, Rahoitus- Ja veroasiantuntijat voidaan myös toteuttaa monimutkaisia hankkeita. Kokenut kumppani voi myös auttaa, Tunnistaa realistiset rahoituksen taustat ja nopeuttaa hyväksyntäprosesseja.
Näkökulmat: Yksittäisestä omistajasta institutionaaliseen sijoittajaan
Omistajien rakenteesta riippuen on olemassa erilaisia strategioita ja tavoitteita:
-
Yksityiset sijoittajat, joilla on vapaat toimistot: voi tuottaa uusia vuokratuloja muuntamisen kautta, Käytä poistoja ja kiinnitä omaisuuserä.
-
Perhetoimistot ja olemassa olevat haltijat: Hyödyt ESG-vaikutuksesta ja salkun monipuolistamisesta-etenkin alueilla, joilla on rajoitettu uusi rakennuspotentiaali.
-
Asuntoyhdistykset ja osuuskunnat: Voi aktivoida tyhjät alueet, Luodaan sosiaalisesti sidottuja asuintarjouksia - usein rohkaista ja kassavirtoja, jotka voidaan suunnitella pitkällä aikavälillä.
-
Institutionaaliset sijoittajat: Kehittyy usein kokonaisia tiloja - esim. B -. Yhdessä sekoitetun käytön kanssa, Liikkuvuuskonseptit ja uusi infrastruktuuri.
Johtopäätös: Muutos mahdollisuutena kestäville sijoituksille
Toimistotilan muuntaminen asuintilaan on enemmän kuin lyhyen aikavälin trendi - se on yksi Strateginen vastaus useisiin kiireellisiin kysymyksiin samaan aikaan: edullinen asuintila, Ilmastonsuoja, Kestävä kaupunkikehitys ja taloudellisesti järkevä uudelleenkäyttö.
Omistajille ja sijoittajille, jotka haluavat perustaa kiinteistösalkunsa kestävät, Tarjoa avoimelle kaupalliselle tilalle huomattavan potentiaalin - toimitettu, Tunnistat sen ja toteuttaa sen erityisesti.
Haluat tietää, Mikä potentiaali toimistoomaisuudessa on?
Seuraamme sinua ideasta toiseen - neutraali, avoin ja tavoitteella, Parhaan omaisuudestasi.
