Si se vende una propiedad y se abre un procedimiento de insolvencia contra el vendedor, Esto puede conducir a cuestiones legales complejas. La pregunta central es: Si el vendedor tiene derecho a abrir reclamos de las ventas de bienes raíces, Y si es así, ¿Cómo se tratan en los procedimientos de bancarrota?? Dieser Artikel beleuchtet die relevanten rechtlichen Grundlagen und mögliche Szenarien.

1. Base legal

El tratamiento de reclamos en relación con las ventas de bienes raíces depende de las disposiciones del Código de Bancarrota (Iso). Sobre todo, cruciales son:

• § 38 Iso (Reclamos de insolvencia): Cualquier reclamo es un reclamo de insolvencia, que fue creado antes de la apertura de los procedimientos de insolvencia. Solche Forderungen müssen zur Insolvenztabelle angemeldet werden.
• 47 Iso (Enviar derechos): Activos, que no pertenecen al patrimonio de bancarrota, können vom Gläubiger ausgesondert werden.
• §§ 129 FF. Iso (Lucha): El administrador de la insolvencia puede impugnar las transacciones legales, die vor der Insolvenzeröffnung stattgefunden haben und die Gläubiger benachteiligen.

Der zeitliche Ablauf der Transaktionen und der Insolvenzverfahren ist entscheidend für die rechtliche Einordnung.

2. Tiempo de ventas y el reclamo

El tratamiento legal depende significativamente de ello, Cuando se realizó la venta de bienes raíces y si el reclamo de esta venta (z. B. Pago del precio de compra) fue creado antes o después de la apertura de la bancarrota. El resultado de los siguientes escenarios:

a) Ventas y pago completo del precio de compra antes de la apertura de bancarrota
El vendedor ya ha recibido el precio de compra por completo, Antes de que se abrieran los procedimientos de bancarrota contra él, Como regla, ya no hay ningún reclamo. La compra está completa, Y los pagos recibidos son parte de los activos del vendedor. Sin embargo, el administrador de insolvencia puede verificar, si el pago es contable, especialmente si:

• El pago se ha realizado en los últimos tres meses antes de que se abra la bancarrota (§ 130 Iso, Concurso para la desventaja de los acreedores).
• El precio de compra era inapropiado (§ 134 Iso, Concurso por rendimiento gratuito).

b) Venta antes de la apertura de bancarrota, Precio de compra parcialmente o no pagado en absoluto
En este caso, el vendedor tiene un reclamo abierto contra el comprador. Este requisito es un reclamo de insolvencia de acuerdo con § 38 Iso, Ya que surgió antes de la apertura de los procedimientos de bancarrota. El vendedor debe:

• Die Forderung zur Insolvenztabelle anmelden.
• Así que calcula, que la afirmación es solo proporcional (Según la tasa de bancarrota) befriedigt wird.

do) Venta después de la apertura de bancarrota
Si la venta se lleva a cabo después de la apertura de los procedimientos de insolvencia, La transacción se maneja bajo la supervisión del administrador de insolvencia. Der Kaufpreis gehört in diesem Fall zur Insolvenzmasse und steht nicht direkt dem Verkäufer zur Verfügung.

3. Registro de tierras y derechos de seguridad

Un factor clave es la situación del registro de tierras. El vendedor ha acordado los derechos de seguridad, Esto puede fortalecer su posición en los procedimientos de bancarrota:

• Problema: Si se ingresó una resolución, Si la propiedad permanece legalmente asegurada hasta el pago del precio de compra. El vendedor puede negarse a transferir la propiedad, bis der Kaufpreis beglichen ist.
• Reserva: Algunos contratos de compra contienen cláusulas, quien otorga al vendedor un derecho de retiro, Si el comprador no paga el precio de compra. Dieses Recht kann im Insolvenzverfahren jedoch eingeschränkt sein.

Ohne solche Sicherungsrechte wird die Forderung auf den Kaufpreis wie eine einfache Insolvenzforderung behandelt.

4. Regulaciones especiales: Apoyo y secreción

a) Separación (§ 47 Iso)
El vendedor ha depositado el precio de compra en una cuenta fiduciaria o ha realizado otro acuerdo de seguridad, ¿Se pueden separar estos fondos de la misa de bancarrota?. In diesem Fall hat der Verkäufer direkten Zugriff auf das Geld.

b) Secreción (§ 51 Iso)
Si el vendedor es un gravamen básico (z. B. Un cargo por tierra) ha otorgado la propiedad, Se puede preservar como una secreción de una secreción.. Dies gilt allerdings nur für den gesicherten Teil der Forderung.

5. Contestación de acuerdo con las regulaciones de bancarrota

El administrador de insolvencia tiene el derecho, para disputar ciertas transacciones, Para ampliar el patrimonio de bancarrota. La siguiente contestación de la contestación es relevante en relación con las ventas inmobiliarias:

• Deckung congruente (§ 130 Iso): Pagos, que se han hecho en los últimos tres meses antes de la apertura de bancarrota, puede ser desafiado, wenn sie Gläubiger benachteiligen.
• Servicios gratuitos (§ 134 Iso): La propiedad se vendió bajo el valor de mercado, kann dies angefochten werden.
• Desventaja intencional (§ 133 Iso): Si la venta tuvo lugar con el destino, Para desventaja acreedor, kann die gesamte Transaktion angefochten werden.

6. Recomendaciones para vendedores

Para asegurar reclamos de una venta inmobiliaria en caso de bancarrota, Si los vendedores toman algunas medidas de precaución:

• Fusibles contractuales: Sicherungsrechte wie eine Auflassungsvormerkung oder Rücktrittsvorbehalte im Kaufvertrag können vor Zahlungsausfall schützen.
• Cuentas de confianza: Pagar el precio de compra a través de una cuenta fiduciaria puede ayudar, das Geld vor der Insolvenzmasse zu sichern.
• Examen del comprador: La solvencia del comprador debe verificarse antes de que se complete la venta, um das Risiko eines Forderungsausfalls zu minimieren.
• Registro oportuno: Offene Forderungen sollten fristgerecht zur Insolvenztabelle angemeldet werden.

7. Conclusión

La quiebra del vendedor después de una venta de bienes raíces es un desafío legal. Los derechos del vendedor dependen en gran medida de la hora de la venta., el tipo de reclamo y los derechos de seguridad acordados. El asesoramiento legal de un abogado especializado para la ley de insolvencia puede ayudar, Ansprüche geltend zu machen und die bestmögliche Position im Insolvenzverfahren zu sichern.

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