Un aviso: Este texto no representa asesoramiento legal o puede reemplazarlo.
Si se vende una propiedad y se abre un procedimiento de insolvencia contra el vendedor, Esto puede conducir a cuestiones legales complejas. La pregunta central es: Si el vendedor tiene derecho a abrir reclamos de las ventas de bienes raíces, Y si es así, ¿Cómo se tratan en los procedimientos de bancarrota?? Este artículo ilumina las fundaciones legales y los posibles escenarios relevantes..
1. Base legal
El tratamiento de reclamos en relación con las ventas de bienes raíces depende de las disposiciones del Código de Bancarrota (Iso). Sobre todo, cruciales son:
- § 38 Iso (Reclamos de insolvencia): Cualquier reclamo es un reclamo de insolvencia, que fue creado antes de la apertura de los procedimientos de insolvencia. Dichos reclamos deben estar registrados para la tabla de insolvencia.
- 47 Iso (Enviar derechos): Activos, que no pertenecen al patrimonio de bancarrota, se puede separar del acreedor.
- §§ 129 FF. Iso (Lucha): El administrador de la insolvencia puede impugnar las transacciones legales, quien tuvo lugar antes de la apertura de bancarrota y la desventaja de los acreedores.
El curso temporal de las transacciones y los procedimientos de insolvencia es crucial para la clasificación legal.
2. Tiempo de ventas y el reclamo
El tratamiento legal depende significativamente de ello, Cuando se realizó la venta de bienes raíces y si el reclamo de esta venta (z. B. Pago del precio de compra) fue creado antes o después de la apertura de la bancarrota. El resultado de los siguientes escenarios:
a) Ventas y pago completo del precio de compra antes de la apertura de bancarrota
El vendedor ya ha recibido el precio de compra por completo, Antes de que se abrieran los procedimientos de bancarrota contra él, Como regla, ya no hay ningún reclamo. La compra está completa, Y los pagos recibidos son parte de los activos del vendedor. Sin embargo, el administrador de insolvencia puede verificar, si el pago es contable, especialmente si:
- El pago se ha realizado en los últimos tres meses antes de que se abra la bancarrota (§ 130 Iso, Concurso para la desventaja de los acreedores).
- El precio de compra era inapropiado (§ 134 Iso, Concurso por rendimiento gratuito).
b) Venta antes de la apertura de bancarrota, Precio de compra parcialmente o no pagado en absoluto
En este caso, el vendedor tiene un reclamo abierto contra el comprador. Este requisito es un reclamo de insolvencia de acuerdo con § 38 Iso, Ya que surgió antes de la apertura de los procedimientos de bancarrota. El vendedor debe:
- Registre el reclamo por la tabla de bancarrota.
- Así que calcula, que la afirmación es solo proporcional (Según la tasa de bancarrota) está satisfecho.
do) Venta después de la apertura de bancarrota
Si la venta se lleva a cabo después de la apertura de los procedimientos de insolvencia, La transacción se maneja bajo la supervisión del administrador de insolvencia. En este caso, el precio de compra es parte del estado de bancarrota y no está directamente disponible para el vendedor.
3. Registro de tierras y derechos de seguridad
Un factor clave es la situación del registro de tierras. El vendedor ha acordado los derechos de seguridad, Esto puede fortalecer su posición en los procedimientos de bancarrota:
- Problema: Si se ingresó una resolución, Si la propiedad permanece legalmente asegurada hasta el pago del precio de compra. El vendedor puede negarse a transferir la propiedad, Hasta que se paga el precio de compra.
- Reserva: Algunos contratos de compra contienen cláusulas, quien otorga al vendedor un derecho de retiro, Si el comprador no paga el precio de compra. Sin embargo, este derecho puede restringirse en los procedimientos de bancarrota.
Sin tales derechos de seguridad, el reclamo por el precio de compra se trata como un reclamo de bancarrota simple.
4. Regulaciones especiales: Apoyo y secreción
a) Separación (§ 47 Iso)
El vendedor ha depositado el precio de compra en una cuenta fiduciaria o ha realizado otro acuerdo de seguridad, ¿Se pueden separar estos fondos de la misa de bancarrota?. En este caso, el vendedor tiene acceso directo al dinero.
b) Secreción (§ 51 Iso)
Si el vendedor es un gravamen básico (z. B. Un cargo por tierra) ha otorgado la propiedad, Se puede preservar como una secreción de una secreción.. Sin embargo, esto solo se aplica a la parte asegurada del reclamo.
5. Contestación de acuerdo con las regulaciones de bancarrota
El administrador de insolvencia tiene el derecho, para disputar ciertas transacciones, Para ampliar el patrimonio de bancarrota. La siguiente contestación de la contestación es relevante en relación con las ventas inmobiliarias:
- Deckung congruente (§ 130 Iso): Pagos, que se han hecho en los últimos tres meses antes de la apertura de bancarrota, puede ser desafiado, Si perjudica a los acreedores.
- Servicios gratuitos (§ 134 Iso): La propiedad se vendió bajo el valor de mercado, Esto puede ser disputado.
- Desventaja intencional (§ 133 Iso): Si la venta tuvo lugar con el destino, Para desventaja acreedor, Toda la transacción puede ser disputada.
6. Recomendaciones para vendedores
Para asegurar reclamos de una venta inmobiliaria en caso de bancarrota, Si los vendedores toman algunas medidas de precaución:
- Fusibles contractuales: Los derechos de seguridad, como un aviso de liberación o reservas en el contrato de compra, pueden proteger contra el incumplimiento.
- Cuentas de confianza: Pagar el precio de compra a través de una cuenta fiduciaria puede ayudar, Para asegurar el dinero del patrimonio de bancarrota.
- Examen del comprador: La solvencia del comprador debe verificarse antes de que se complete la venta, Para minimizar el riesgo de una pérdida de reclamos.
- Registro oportuno: Los reclamos abiertos deben registrarse a tiempo para la tabla de bancarrota.
7. Conclusión
La quiebra del vendedor después de una venta de bienes raíces es un desafío legal. Los derechos del vendedor dependen en gran medida de la hora de la venta., el tipo de reclamo y los derechos de seguridad acordados. El asesoramiento legal de un abogado especializado para la ley de insolvencia puede ayudar, Para afirmar reclamos y asegurar la mejor posición posible en los procedimientos de quiebra.
