En meddelelse: Denne tekst repræsenterer ikke juridisk rådgivning eller kan erstatte den.
Hvis der sælges en ejendom, og der derefter åbnes en insolvensprocedurer mod sælgeren, Dette kan føre til komplekse juridiske spørgsmål. Det centrale spørgsmål er: Hvis sælgeren har ret til åbne krav fra salg af fast ejendom, Og i bekræftende fald, Hvordan behandles disse i konkursbehandlingen? Denne artikel belyser de relevante juridiske fundamenter og mulige scenarier.
1. Retsgrundlag
Behandlingen af krav i forbindelse med salg af fast ejendom afhænger af bestemmelserne i konkurskoden (Inso). Frem for alt er afgørende:
- § 38 Inso (Insolvenskrav): Ethvert krav er et insolvenskrav, som blev oprettet inden åbningen af insolvensproceduren. Sådanne påstande skal registreres til insolvenstabellen.
- 47 Inso (Indsende rettigheder): Aktiver, Det hører ikke til konkursboet, kan adskilles fra kreditor.
- §§ 129 ff. Inso (Konkurrence): Insolvensadministratoren kan bestride juridiske transaktioner, der fandt sted inden konkursåbningen og kreditorens ulempe.
Det tidsmæssige kursus for transaktioner og insolvensbehandlingen er afgørende for den juridiske klassificering.
2. Salgstid og kravet
Den juridiske behandling afhænger markant af den, Da ejendomssalget fandt sted, og om kravet fra dette salg (z. B. Betaling af købsprisen) blev oprettet før eller efter åbningen af konkursen. Følgende scenarier resulterer:
-en) Salg og komplet købsprisbetaling inden konkursåbningen
Sælgeren har allerede modtaget købsprisen fuldstændigt, Før konkursbehandlingen blev åbnet mod ham, Som regel er der ikke længere noget krav. Købet er afsluttet, Og de modtagne betalinger er en del af sælgers aktiver. Imidlertid kan insolvensadministratoren kontrollere, om betalingen er konkurrencedygtig, Især hvis:
- Betaling er foretaget i de sidste tre måneder, før konkursen åbnes (§ 130 Inso, Konkurrence for kreditor ulempe).
- Købsprisen var upassende (§ 134 Inso, Konkurrence om gratis præstation).
b) Salg inden konkursåbningen, Købspris delvist eller ikke betalt overhovedet
I dette tilfælde har sælgeren et åbent krav mod køberen. Dette krav er et insolvenskrav i henhold til § 38 Inso, Siden det opstod inden åbningen af konkursbehandlingen. Sælgeren skal:
- Registrer kravet om konkursbordet.
- Så beregne, at kravet kun er forholdsmæssigt (I henhold til konkursraten) er tilfreds.
c) Salg efter konkursåbningen
Hvis salget finder sted efter åbningen af insolvensbehandlingen, Transaktionen håndteres under opsyn af insolvensadministratoren. I dette tilfælde er købsprisen en del af konkursboet og er ikke direkte tilgængelig for sælgeren.
3. Landregister og sikkerhedsrettigheder
En nøglefaktor er landets registersituation. Sælgeren har aftalt sikkerhedsrettigheder, Dette kan styrke sin position i konkursbehandlingen:
- Problem: Hvis der blev indtastet en beslutning, Hvis ejendommen forbliver lovligt sikret, indtil købsprisbetalingen. Sælgeren kan nægte at overføre ejendommen, Indtil købsprisen er betalt.
- Reservation: Nogle købskontrakter indeholder klausuler, der giver sælgeren en ret til tilbagetrækning, Hvis køberen ikke betaler købsprisen. Imidlertid kan denne ret være begrænset i konkursbehandling.
Uden sådanne sikkerhedsrettigheder behandles kravet om købsprisen som et simpelt konkursanpris.
4. Særlige regler: Support og sekretion
-en) Adskillelse (§ 47 Inso)
Sælgeren har deponeret købsprisen på en tillidskonto eller lavet en anden sikkerhedsaftale, Kan disse midler adskilles fra konkursmassen. I dette tilfælde har sælgeren direkte adgang til pengene.
b) Sekretion (§ 51 Inso)
Hvis sælgeren er en grundlæggende pant (z. B. En jordafgift) har givet ejendommen, Han kan bevares som en sekretion af en sekretion. Dette gælder dog kun for den sikrede del af kravet.
5. Konkurrence i henhold til konkursreglerne
Insolvensadministratoren har ret, For at bestride visse transaktioner, At forstørre konkursboet. Følgende konkurrencekonkurrence er relevant i forbindelse med salg af fast ejendom:
- Deckung Congruent (§ 130 Inso): Betalinger, som er foretaget i de sidste tre måneder før konkursåbningen, kan udfordres, Hvis du ulempe kreditorer.
- Gratis tjenester (§ 134 Inso): Ejendommen blev solgt under markedsværdien, Dette kan bestrides.
- Forsætlig ulempe (§ 133 Inso): Hvis salget fandt sted med destinationen, Til ulemper kreditor, Hele transaktionen kan bestrides.
6. Anbefalinger til sælgere
For at sikre krav fra et ejendomssalg i tilfælde af konkurs, Bør sælgere tage nogle forsigtighedsforanstaltninger:
- Kontraktmæssige sikringer: Sikkerhedsrettigheder såsom en frigørelsesmeddelelse eller forbehold i købskontrakten kan beskytte mod misligholdelse.
- Tillidskonti: At betale købsprisen via en tillidskonto kan hjælpe, For at sikre pengene fra konkursboet.
- Undersøgelse af køberen: Køberens kreditværdighed skal kontrolleres, før salget er afsluttet, For at minimere risikoen for et tab af krav.
- Rettidig registrering: Åbne krav skal registreres til tiden til konkursbordet.
7. Konklusion
Sælgerens konkurs efter et ejendomssalg er en juridisk udfordring. Sælgerens rettigheder afhænger meget af salgstidspunktet, den type krav og de aftalte sikkerhedsrettigheder. Juridisk rådgivning fra en specialiseret advokat for insolvenslov kan hjælpe, At hævde påstande og for at sikre den bedst mulige position i konkursbehandlingen.
