إذا تم بيع عقار وتم فتح إجراءات الإعسار ضد البائع, هذا يمكن أن يؤدي إلى أسئلة قانونية معقدة. السؤال المركزي هو: إذا كان يحق للبائع فتح مطالبات من مبيعات العقارات, وإذا كان الأمر كذلك, كيف يتم معالجتها في إجراءات الإفلاس? Dieser Artikel beleuchtet die relevanten rechtlichen Grundlagen und mögliche Szenarien.

1. أساس قانوني

يعتمد معالجة المطالبات المتعلقة بمبيعات العقارات على أحكام قانون الإفلاس (inso). قبل كل شيء ، حاسم:

• § 38 inso (ادعاءات الإعسار): أي مطالبة هي مطالبة بالإعسار, الذي تم إنشاؤه قبل افتتاح إجراءات الإعسار. Solche Forderungen müssen zur Insolvenztabelle angemeldet werden.
• 47 inso (تقديم الحقوق): أصول, التي لا تنتمي إلى عقار الإفلاس, können vom Gläubiger ausgesondert werden.
• §§ 129 وما يليها. inso (المسابقة): يمكن لمسؤول الإعسار التنافس على المعاملات القانونية, die vor der Insolvenzeröffnung stattgefunden haben und die Gläubiger benachteiligen.

Der zeitliche Ablauf der Transaktionen und der Insolvenzverfahren ist entscheidend für die rechtliche Einordnung.

2. وقت المبيعات والمطالبة

يعتمد المعاملة القانونية بشكل كبير على ذلك, عندما تم بيع العقارات وما إذا كانت المطالبة من هذا البيع (ض. ب. دفع سعر الشراء) تم إنشاؤه قبل أو بعد افتتاح الإفلاس. نتيجة السيناريوهات التالية:

أ) المبيعات ودفع سعر الشراء الكامل قبل افتتاح الإفلاس
تلقى البائع بالفعل سعر الشراء بالكامل, قبل فتح إجراءات الإفلاس ضده, كقاعدة عامة ، لم يعد هناك أي مطالبة. عملية الشراء كاملة, والمدفوعات المستلمة هي جزء من أصول البائع. ومع ذلك ، يمكن لمسؤول الإعسار التحقق, ما إذا كان الدفع قابلاً للتنافس, خاصة إذا:

• تم الدفع في الأشهر الثلاثة الماضية قبل فتح الإفلاس (§ 130 inso, مسابقة لصراحة الدائن).
• كان سعر الشراء غير مناسب (§ 134 inso, مسابقة للأداء المجاني).

ب) البيع قبل افتتاح الإفلاس, سعر الشراء جزئيًا أو لا يتم دفعه على الإطلاق
في هذه الحالة ، لدى البائع مطالبة مفتوحة ضد المشتري. هذا المطلب هو مطالبة الإعسار وفقا للفقرة 38 inso, منذ ظهوره قبل افتتاح إجراءات الإفلاس. يجب على البائع:

• Die Forderung zur Insolvenztabelle anmelden.
• لذلك حساب, أن المطالبة متناسبة فقط (وفقا لمعدل الإفلاس) befriedigt wird.

ج) البيع بعد افتتاح الإفلاس
إذا تم البيع بعد افتتاح إجراءات الإعسار, تتم معالجة الصفقة تحت إشراف مسؤول الإعسار. Der Kaufpreis gehört in diesem Fall zur Insolvenzmasse und steht nicht direkt dem Verkäufer zur Verfügung.

3. سجل الأراضي وحقوق الأمن

العامل الرئيسي هو وضع السجل الأراضي. وافق البائع على حقوق الأمن, هذا يمكن أن يعزز موقفه في إجراءات الإفلاس:

• مشكلة: إذا تم إدخال قرار, إذا ظل العقار مضمونًا قانونًا حتى دفع سعر الشراء. يمكن للبائع رفض نقل العقار, bis der Kaufpreis beglichen ist.
• حجز: تحتوي بعض عقود الشراء على بنود, الذين يمنحون البائع حق السحب, إذا لم يدفع المشتري سعر الشراء. Dieses Recht kann im Insolvenzverfahren jedoch eingeschränkt sein.

Ohne solche Sicherungsrechte wird die Forderung auf den Kaufpreis wie eine einfache Insolvenzforderung behandelt.

4. اللوائح الخاصة: الدعم والإفراز

أ) الفصل (§ 47 inso)
قام البائع بإيداع سعر الشراء على حساب استئماني أو أدى إلى اتفاقية أمنية أخرى, هل يمكن فصل هذه الأموال عن كتلة الإفلاس. In diesem Fall hat der Verkäufer direkten Zugriff auf das Geld.

ب) إفراز (§ 51 inso)
إذا كان البائع امتيازًا أساسيًا (ض. ب. تهمة الأرض) منحت العقار, يمكن الحفاظ عليه كإفراز للإفراز. Dies gilt allerdings nur für den gesicherten Teil der Forderung.

5. المسابقة وفقًا لقواعد الإفلاس

مسؤول الإعسار له الحق, للتنافس على بعض المعاملات, لتكبير العقار الإفلاس. المسابقة التالية للمسابقة ذات صلة بمبيعات العقارات:

• Deckung متطابقة (§ 130 inso): المدفوعات, التي تم إجراؤها في الأشهر الثلاثة الماضية قبل افتتاح الإفلاس, يمكن الطعن, wenn sie Gläubiger benachteiligen.
• خدمات مجانية (§ 134 inso): تم بيع العقار تحت القيمة السوقية, kann dies angefochten werden.
• عيب متعمد (§ 133 inso): إذا حدث البيع مع الوجهة, لعيان الدائن, kann die gesamte Transaktion angefochten werden.

6. توصيات للبائعين

من أجل تأمين مطالبات من بيع عقاري في حالة الإفلاس, هل يجب أن يتخذ البائعون بعض التدابير الاحترازية:

• الصمامات التعاقدية: Sicherungsrechte wie eine Auflassungsvormerkung oder Rücktrittsvorbehalte im Kaufvertrag können vor Zahlungsausfall schützen.
• حسابات الثقة: يمكن أن يساعد دفع سعر الشراء عبر حساب الثقة, das Geld vor der Insolvenzmasse zu sichern.
• فحص المشتري: يجب فحص الجدارة الائتمانية للمشتري قبل اكتمال البيع, um das Risiko eines Forderungsausfalls zu minimieren.
• التسجيل في الوقت المناسب: Offene Forderungen sollten fristgerecht zur Insolvenztabelle angemeldet werden.

7. خاتمة

إفلاس البائع بعد بيع العقارات يمثل تحديًا قانونيًا. تعتمد حقوق البائع اعتمادًا كبيرًا على وقت البيع, نوع المطالبة وحقوق الأمن المتفق عليها. يمكن أن تساعد المشورة القانونية من محام متخصص لقانون الإعسار, Ansprüche geltend zu machen und die bestmögliche Position im Insolvenzverfahren zu sichern.

Der Beitrag حقوق بائع العقار في إجراءات الإفلاس بعد البيع erschien zuerst auf رشيقة العقارات.